Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de 2 mois en cas de dégradations ou de différences constatées. Il peut retenir certaines sommes, mais uniquement si elles sont justifiées : loyers impayés, charges, réparations locatives ou dégradations. En cas de retard, le locataire peut réclamer une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Si le propriétaire refuse de payer, il faut envoyer une mise en demeure, tenter une conciliation, puis si nécessaire saisir le juge.
À la fin d’une location, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution ».
Il peut toutefois retenir une partie de la somme si le locataire doit encore des loyers, des charges, ou si des dégradations sont constatées. Mais il ne peut pas garder l’argent sans raison, ni sans justificatifs.
1. Dépôt de garantie ou caution : quelle différence ?
Dans le langage courant, beaucoup de locataires disent : « mon propriétaire ne me rend pas ma caution ».
Juridiquement, il faut distinguer deux choses :
- le dépôt de garantie : la somme d’argent versée au début du bail pour garantir les obligations du locataire ;
- la caution : la personne qui se porte garante du paiement du loyer (par exemple un parent).
Dans cette fiche, on parle donc du dépôt de garantie, c’est-à-dire la somme que le locataire cherche à récupérer après son départ.
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, et 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Il est interdit dans le cadre d’un bail mobilité (location de courte durée meublée).
2. Dans quel délai le propriétaire doit-il rendre le dépôt de garantie ?
Le délai dépend de l’état des lieux de sortie (le document qui décrit l’état du logement au moment où vous partez).
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum d’1 mois à compter de la remise des clés. Cela signifie qu’aucune dégradation nouvelle n’a été constatée.
Si l’état des lieux de sortie révèle des différences Le propriétaire dispose d’un délai maximum de 2 mois à compter de la remise des clés. C’est le cas lorsqu’il estime que certaines réparations ou sommes restent dues.
Le délai commence à courir à partir de la remise effective des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez une preuve de cette remise : c’est elle qui fixe le point de départ du délai, et de nombreux litiges naissent précisément d’un désaccord sur cette date.
3. Le propriétaire peut-il retenir une partie du dépôt de garantie ?
Oui, mais pas librement.
Le propriétaire peut retenir une somme notamment pour :
- des loyers impayés ;
- des charges impayées ;
- des réparations locatives non faites (les petites réparations et l’entretien courant qui incombent au locataire) ;
- des dégradations constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ;
- une provision pour charges en copropriété (une somme conservée d’avance pour couvrir des charges à venir).
Mais il doit pouvoir justifier les retenues. Les justificatifs peuvent être, par exemple : l’état des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat de commissaire de justice (anciennement appelé huissier), des factures, des devis ou un décompte de charges.
Exemple Le propriétaire peut retenir une somme si :
- le mur était propre à l’entrée ;
- l’état des lieux de sortie mentionne un trou important ou une dégradation ;
- il produit un devis ou une facture cohérente.
En revanche, il ne peut pas retenir une somme simplement parce qu’il veut « rafraîchir » le logement ou refaire une peinture normalement usée par le temps.
4. Le propriétaire peut-il retenir une somme pour l’usure du logement ?
En principe, non. Le locataire n’a pas à payer l’usure normale du logement, ce qu’on appelle la « vétusté ».
Exemples d’usure normale :
- peinture qui jaunit avec les années ;
- traces légères d’usage ;
- sol un peu usé par le passage ;
- équipement ancien qui tombe en panne sans faute du locataire.
Le propriétaire peut faire payer au locataire les dégradations (causées par un usage anormal ou un défaut d’entretien), mais pas la vétusté normale liée au temps qui passe.
5. Peut-il garder une partie du dépôt pour les charges de copropriété ?
Oui, dans certains cas.
Si le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire peut conserver provisoirement une partie du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges (le moment où les comptes de l’immeuble sont définitivement arrêtés).
Mais cette retenue provisoire ne doit pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Une fois les comptes de copropriété approuvés, le propriétaire doit faire la régularisation définitive et restituer le solde éventuel dans le mois qui suit.
6. Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie ?
Étape 1 : vérifier les délais
Avant d’agir, vérifiez :
- la date de remise des clés ;
- l’existence ou non de dégradations dans l’état des lieux de sortie ;
- le délai applicable : 1 mois ou 2 mois ;
- les justificatifs transmis par le propriétaire ;
- l’adresse de votre nouveau domicile, que vous devez avoir communiquée au propriétaire.
Important : la pénalité de retard ne s’applique pas si le retard vient du fait que le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse. Pensez donc à la communiquer par écrit.
Étape 2 : envoyer une mise en demeure
Si le délai est dépassé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire ou à l’agence (un modèle figure plus bas).
La lettre doit demander :
- la restitution du dépôt de garantie ;
- le détail des retenues éventuelles ;
- les justificatifs correspondants ;
- la majoration légale de retard si elle est due.
Étape 3 : tenter une conciliation
Si le propriétaire refuse ou ne répond pas, vous pouvez saisir gratuitement :
- un conciliateur de justice ;
- la commission départementale de conciliation ;
- éventuellement un médiateur.
Pour un litige inférieur à 5 000 €, une tentative de résolution amiable est en principe obligatoire avant de pouvoir saisir le juge.
Étape 4 : saisir le juge
Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (le juge compétent pour les litiges entre locataires et propriétaires) du tribunal dont dépend le logement.
Le délai pour agir est de 3 ans à compter du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.
7. Le locataire peut-il réclamer des pénalités de retard ?
Oui. Et c’est une protection puissante pour le locataire.
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
À bien comprendre : la pénalité se calcule sur le loyer hors charges, mais elle s’ajoute au dépôt de garantie restant dû, c’est-à-dire après déduction des sommes que le propriétaire pouvait légitimement retenir (réparations, impayés justifiés…). S’il n’a aucune retenue justifiée à opposer, la pénalité s’ajoute à l’intégralité du dépôt.
Exemple
- Un locataire devait récupérer 900 € de dépôt de garantie (aucune retenue justifiée).
- Son loyer hors charges était de 800 €.
- Le propriétaire a 3 mois de retard.
Calcul de la pénalité :
- 10 % de 800 € = 80 € par mois commencé ;
- 80 € × 3 = 240 €.
Le locataire peut donc réclamer : 900 € (dépôt) + 240 € (pénalités) = 1 140 € au total.
Bon à savoir : cette pénalité est automatique. Le juge ne peut pas la réduire, même si le propriétaire était de bonne foi. Le Conseil constitutionnel a validé ce caractère automatique. C’est donc un droit solide sur lequel le locataire peut s’appuyer en toute confiance.
8. Peut-on ne pas payer le dernier mois de loyer pour « récupérer sa caution » ?
Non. C’est une fausse bonne idée, et c’est illégal.
Le locataire ne peut pas décider de ne pas payer le dernier mois de loyer au motif que le propriétaire détient déjà le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie ne remplace pas le loyer : le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail.
Cette pratique est illégale et peut exposer le locataire à des poursuites.
9. Modèle de lettre de mise en demeure
Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie
Madame, Monsieur,
J’ai quitté le logement situé au [adresse du logement] le [date de départ]. Les clés vous ont été remises le [date de remise des clés].
À ce jour, sauf erreur de ma part, mon dépôt de garantie d’un montant de [montant] € ne m’a toujours pas été restitué / ne m’a été restitué que partiellement.
Je vous rappelle que, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou dans un délai de deux mois en cas de différences constatées.
Je vous mets donc en demeure de me restituer la somme de [montant] €, ainsi que, le cas échéant, la majoration légale de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
À défaut de règlement sous [8 ou 15] jours à compter de la réception de cette lettre, je me réserve le droit de saisir la commission départementale de conciliation puis le juge compétent.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
10. Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il garder toute la caution sans justificatif ? Non. Il doit pouvoir expliquer et justifier chaque somme retenue.
Un simple devis suffit-il à justifier une retenue ? Un devis peut servir de justificatif, mais le locataire peut le contester s’il paraît excessif, s’il n’est pas lié à une dégradation réelle, ou s’il concerne en réalité de la vétusté (usure normale).
Et si l’agence dit qu’elle attend l’accord du propriétaire ? Le dépôt de garantie doit être restitué par le propriétaire ou par l’agence chargée de la gestion. En cas de vente du logement pendant le bail, c’est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt.
Et si aucun état des lieux d’entrée n’a été fait ? La situation est plus délicate. En principe, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf s’il peut prouver le contraire. Toutefois, pour les travaux relevant de la vétusté ou de la responsabilité du propriétaire, c’est à ce dernier de démontrer qu’ils sont imputables au locataire.
Peut-on récupérer plus que le montant du dépôt de garantie ? Oui. Si le propriétaire est en retard, le locataire peut réclamer la majoration légale de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, qui s’ajoute au dépôt.
À retenir
- Le mot courant « caution » désigne le plus souvent le dépôt de garantie.
- Le délai de restitution est d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme.
- Le délai passe à 2 mois s’il existe des différences ou des dégradations.
- Le propriétaire doit justifier chaque retenue.
- La vétusté (usure normale) ne peut pas être facturée au locataire.
- En copropriété, le propriétaire peut retenir une provision maximale de 20 % dans l’attente de la régularisation des charges.
- En cas de retard, le locataire peut réclamer 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé, et cette pénalité est automatique.
- Le locataire ne doit pas se faire justice lui-même en refusant de payer le dernier mois de loyer.
