votre propriétaire ne vous rend pas votre dépôt de garantie après votre départ ? Il doit respecter des délais précis, justifier ses retenues et peut devoir payer une pénalité en cas de retard.

Mon propriétaire garde mon dépôt de garantie : que faire ?

Le dépôt de garantie est souvent appelé à tort « caution ».
Il doit être restitué :
- dans le mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
- dans les 2 mois s’il existe des dégradations ou des sommes à régulariser.
Le délai court à partir de la remise des clés.
Toute retenue doit être justifiée : état des lieux, devis, factures, photos, impayés, charges, etc.
En cas de retard, le locataire peut réclamer une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf s’il n’a pas transmis sa nouvelle adresse.

Le propriétaire peut-il garder le dépôt de garantie ?

Oui, mais seulement dans certains cas.

Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir :

des loyers impayés ;
des charges impayées ;
des réparations locatives non effectuées ;
des dégradations imputables au locataire ;
une régularisation de charges, notamment en copropriété.

Mais il ne peut pas retenir une somme « au feeling ». Il doit fournir des justificatifs : état des lieux d’entrée et de sortie, photos, devis, factures, constat de commissaire de justice, décompte de charges, relances de loyers impayés, etc.

Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

Le délai dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Dans tous les cas, il commence à courir à compter de la remise des clés — qu’elle soit faite en main propre contre reçu ou par lettre recommandée.

Si le logement est rendu en bon état

Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois à compter de la remise des clés.

S’il existe des dégradations ou des retenues possibles

Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences, le délai est porté à 2 mois. Le propriétaire peut alors déduire les sommes justifiées.

Si le logement est en copropriété

Le propriétaire peut conserver une provision pour la régularisation des charges, mais cette provision ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Le solde doit ensuite être régularisé dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Point technique souvent ignoré : pour cette fraction de 20 % retenue au titre des charges, la pénalité de retard de 10 % (voir plus bas) ne commence à courir qu’à l’issue du délai d’un mois suivant l’approbation des comptes — et non dès la remise des clés. La Cour de cassation l’a confirmé (3e chambre civile, 31 mai 2018). Autrement dit, le reliquat « copropriété » suit son propre calendrier.

Ce que le propriétaire ne peut pas faire

Le propriétaire ne peut pas :

garder le dépôt de garantie sans explication ;
facturer une remise à neuf complète si le logement a simplement vieilli ;
retenir une somme forfaitaire sans justificatif ;
invoquer des dégradations qui n’apparaissent pas dans l’état des lieux de sortie ;
faire payer au locataire la vétusté normale du logement.

La vétusté correspond à l’usure ou à la détérioration liée au temps ou à l’usage normal des matériaux et équipements. Elle ne doit pas être confondue avec une dégradation causée par le locataire.

Que faire si le propriétaire ne rembourse pas ?

1. Vérifier les délais

Avant d’agir, vérifiez :

la date de remise des clés ;
si l’état des lieux de sortie était conforme ou non ;
si vous avez bien communiqué votre nouvelle adresse, par écrit ;
si le propriétaire vous a envoyé des justificatifs.

Important : la pénalité de retard n’est due que si vous avez transmis votre nouvelle adresse au bailleur. Mieux vaut donc l’indiquer noir sur blanc, par exemple sur l’état des lieux de sortie ou par lettre recommandée, pour pouvoir la réclamer sans contestation possible.

2. Envoyer une mise en demeure

Si le délai est dépassé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire ou à l’agence.

Vous pouvez réclamer :

le remboursement du dépôt de garantie ;
les justificatifs des retenues éventuelles ;
la pénalité de retard de 10 % du loyer hors charges par mois commencé.

La mise en demeure est l’étape à effectuer lorsque le dépôt de garantie n’est pas rendu dans le délai prévu.

3. Tenter une démarche amiable

Si le litige est inférieur à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge. Elle peut passer par :

un conciliateur de justice ;
la commission départementale de conciliation ;
un médiateur civil.

Cette étape est gratuite si vous passez par le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.

4. Saisir le juge

Si la démarche amiable échoue, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Attention : l’action doit être engagée dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.

Modèle de lettre simple

Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie

Madame, Monsieur,

J’ai quitté le logement situé [adresse du logement] le [date], après remise des clés et établissement de l’état des lieux de sortie.

Sauf erreur de ma part, le délai légal de restitution du dépôt de garantie est désormais expiré.

Je vous mets donc en demeure de me restituer la somme de [montant] €, correspondant au dépôt de garantie versé lors de mon entrée dans les lieux, déduction faite uniquement des sommes dûment justifiées.

Je vous rappelle vous avoir communiqué ma nouvelle adresse [le (date) / sur l’état des lieux de sortie].

À défaut de restitution ou de justificatifs précis, je me réserve le droit de réclamer la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, soit 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Je vous remercie de procéder au règlement sous 8 jours à compter de la réception du présent courrier.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Les erreurs à éviter

Ne pas payer le dernier loyer en pensant « compenser » avec le dépôt de garantie : le locataire ne peut pas opérer cette compensation de sa propre initiative, et reste tenu du loyer pendant le préavis.
Quitter le logement sans preuve de remise des clés.
Ne pas communiquer sa nouvelle adresse au propriétaire, ou la communiquer sans trace écrite.
Signer un état des lieux de sortie inexact sans y porter de réserve.
Accepter une retenue sans demander les justificatifs.