À la fin du bail, l’état des lieux de sortie permet de comparer l’état du logement avec l’état des lieux d’entrée. Le locataire n’a pas à payer la vétusté normale, mais il peut être responsable des dégradations constatées. Le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie uniquement si les sommes sont justifiées. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, ou de 2 mois en cas de différences. En cas de retenue abusive ou de retard, le locataire peut demander les justificatifs, envoyer une mise en demeure, saisir une commission de conciliation puis le juge.
Quand un locataire quitte un logement, l’état des lieux de sortie est une étape essentielle.
C’est ce document qui permet de comparer l’état du logement au départ avec son état au moment de l’entrée.
Il peut avoir une conséquence directe sur la restitution du dépôt de garantie, souvent appelé “caution” dans le langage courant.
Si l’état des lieux est mal fait, incomplet ou signé trop vite, le locataire comme le propriétaire peuvent se retrouver en difficulté.
1. À quoi sert l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée décrit l’état du logement au moment où le locataire reçoit les clés.
Il doit mentionner notamment :
- l’état des murs ;
- l’état des sols ;
- l’état des plafonds ;
- les équipements ;
- les meubles, en location meublée ;
- les compteurs ;
- les clés remises ;
- les éventuelles traces, défauts ou dégradations déjà présentes.
Il protège le locataire, car il permet de prouver que certains défauts existaient déjà avant son arrivée.
Exemple :
Si une rayure sur le parquet est mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, le propriétaire ne pourra pas normalement la reprocher au locataire à la sortie.
2. Peut-on compléter l’état des lieux d’entrée après signature ?
Oui.
Après l’état des lieux d’entrée, le locataire peut parfois découvrir des défauts qui n’avaient pas été vus le jour de la remise des clés.
Il peut demander au propriétaire ou à l’agence de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement.
Pour les éléments de chauffage, une demande de complément peut aussi être faite pendant le premier mois de la période de chauffe.
Le bon réflexe est d’envoyer un écrit avec photos à l’appui.
3. À quoi sert l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie décrit l’état du logement lorsque le locataire rend les clés.
Il est comparé à l’état des lieux d’entrée pour déterminer :
- si le logement a été correctement entretenu ;
- s’il existe des dégradations ;
- si certaines réparations sont à la charge du locataire ;
- si le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie ;
- si le dépôt de garantie doit être restitué intégralement.
L’état des lieux de sortie est donc souvent le document central en cas de litige.
4. Que faut-il vérifier avant l’état des lieux de sortie ?
Avant le rendez-vous, le locataire a intérêt à vérifier :
- murs ;
- sols ;
- plafonds ;
- portes ;
- fenêtres ;
- volets ;
- plaques de cuisson ;
- four ;
- réfrigérateur ;
- robinetterie ;
- douche ;
- baignoire ;
- toilettes ;
- radiateurs ;
- prises électriques ;
- luminaires ;
- détecteur de fumée ;
- meubles et équipements en location meublée ;
- cave, parking, balcon ou terrasse si inclus dans le bail.
Il faut aussi penser à :
- nettoyer le logement ;
- reboucher les petits trous si nécessaire ;
- remplacer les ampoules manquantes ;
- retirer les meubles ou objets personnels ;
- vider les placards ;
- relever les compteurs ;
- préparer toutes les clés, badges et télécommandes.
5. Le locataire doit-il rendre un logement neuf ?
Non.
Le locataire doit rendre le logement dans un état conforme à un usage normal.
Il est responsable des dégradations, mais pas de la vétusté normale.
La vétusté correspond à l’usure liée au temps et à l’usage normal du logement.
Exemples de vétusté normale :
- peinture légèrement ternie ;
- sol usé par le passage ;
- petites traces d’usage ;
- équipement ancien qui fonctionne moins bien sans faute du locataire.
Exemples de dégradations pouvant être reprochées :
- trou important dans un mur ;
- porte cassée ;
- vitre brisée ;
- brûlure sur un plan de travail ;
- tache importante sur une moquette ;
- meuble détérioré en location meublée ;
- équipement manquant.
La différence entre vétusté et dégradation est souvent le point principal du litige.
6. Qui doit être présent lors de l’état des lieux ?
L’état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire.
Cela signifie que le propriétaire et le locataire doivent pouvoir être présents ou représentés.
Il peut être fait :
- entre le propriétaire et le locataire ;
- entre l’agence et le locataire ;
- avec un représentant mandaté ;
- par un commissaire de justice si les parties ne parviennent pas à s’accorder.
Il faut éviter de laisser le propriétaire faire seul l’état des lieux de sortie après le départ du locataire.
7. Faut-il signer l’état des lieux de sortie ?
Il ne faut signer que si le document correspond réellement à ce qui a été constaté.
Avant de signer, il faut vérifier :
- chaque pièce ;
- chaque équipement ;
- les observations ajoutées ;
- les mentions de dégradations ;
- les relevés de compteurs ;
- le nombre de clés restituées ;
- la date de remise des clés ;
- les éventuelles réserves.
Si le locataire n’est pas d’accord, il peut refuser de signer ou demander l’ajout de réserves écrites.
Exemple :
“Je conteste la mention relative au parquet du séjour, déjà rayé lors de l’état des lieux d’entrée.”
8. Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?
En cas de désaccord, il ne faut pas signer trop vite.
Le locataire peut :
- demander que ses observations soient inscrites ;
- prendre des photos ;
- conserver les échanges ;
- refuser de signer si le document est inexact ;
- demander un état des lieux par commissaire de justice ;
- saisir ensuite la commission départementale de conciliation ou le juge si nécessaire.
Le propriétaire ne peut pas imposer unilatéralement des dégradations qui ne correspondent pas à la réalité.
9. Qui paie l’état des lieux ?
Lorsque l’état des lieux est réalisé à l’amiable entre le propriétaire et le locataire, l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire.
Pour l’état des lieux d’entrée, certains frais peuvent être partagés lorsqu’un professionnel intervient, dans les limites prévues par les règles applicables.
Si l’état des lieux ne peut pas être réalisé à l’amiable et qu’un commissaire de justice intervient, les frais peuvent être partagés selon les règles prévues.
10. Le propriétaire peut-il retenir une partie du dépôt de garantie ?
Oui, mais uniquement si la retenue est justifiée.
Le propriétaire peut retenir des sommes notamment pour :
- loyers impayés ;
- charges impayées ;
- réparations locatives ;
- dégradations constatées ;
- remplacement d’un équipement manquant ou abîmé ;
- régularisation de charges en copropriété.
Mais il doit pouvoir justifier les retenues.
Exemples de justificatifs :
- état des lieux d’entrée ;
- état des lieux de sortie ;
- photos ;
- factures ;
- devis ;
- décompte de charges ;
- échanges écrits ;
- constat de commissaire de justice.
Le propriétaire ne peut pas garder une somme “au hasard” ou simplement parce qu’il veut refaire le logement à neuf.
11. Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être rendu ?
Le délai dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum de 1 mois à compter de la remise des clés.
Si l’état des lieux de sortie révèle des différences
Le propriétaire dispose d’un délai maximum de 2 mois à compter de la remise des clés.
Il peut alors déduire les sommes justifiées.
12. Le propriétaire peut-il garder une provision pour charges ?
Oui, dans certains cas.
Lorsque le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire peut conserver provisoirement une partie du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation annuelle des charges.
Cette retenue provisoire est encadrée.
Une fois les comptes arrêtés, le propriétaire doit régulariser et restituer le solde éventuel.
13. Le locataire peut-il utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier loyer ?
Non.
Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier mois de loyer.
Le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail.
S’il décide de ne pas payer le dernier loyer en pensant “récupérer sa caution”, le propriétaire peut lui réclamer le paiement et retenir des sommes.
14. Que faire si le dépôt de garantie n’est pas rendu ?
Étape 1 : vérifier le délai applicable
Il faut d’abord vérifier :
- la date de remise des clés ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- l’état des lieux de sortie ;
- les éventuelles différences constatées ;
- les justificatifs transmis ;
- le montant retenu ;
- la nouvelle adresse transmise au propriétaire.
Étape 2 : demander les justificatifs
Si le propriétaire retient une somme, le locataire peut demander :
- le détail de la retenue ;
- les factures ;
- les devis ;
- le décompte de charges ;
- la comparaison entre état des lieux d’entrée et de sortie.
Étape 3 : envoyer une mise en demeure
Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de rembourser, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Étape 4 : tenter une conciliation
Le locataire peut saisir :
- un conciliateur de justice ;
- ou la commission départementale de conciliation.
Étape 5 : saisir le juge
Si aucun accord n’est trouvé, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection.
15. Peut-on réclamer des pénalités de retard ?
Oui.
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, la somme due peut être majorée.
La pénalité est de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Attention : cette pénalité suppose notamment que le locataire ait communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire.
16. Exemple de calcul de pénalité
Le dépôt de garantie à restituer est de 900 €.
Le loyer hors charges est de 800 €.
Le propriétaire a 2 mois de retard.
La pénalité est donc :
- 10 % de 800 € = 80 € ;
- 80 € × 2 mois = 160 €.
Le locataire peut réclamer :
- 900 € de dépôt de garantie ;
- 160 € de pénalités ;
- soit 1 060 € au total.
17. Modèle de courrier pour compléter l’état des lieux d’entrée
Objet : Demande de complément à l’état des lieux d’entrée
Madame, Monsieur,
Nous avons établi l’état des lieux d’entrée du logement situé au [adresse] le [date].
Après mon installation, j’ai constaté les éléments suivants qui n’ont pas été mentionnés dans l’état des lieux :
- [défaut constaté] ;
- [défaut constaté] ;
- [défaut constaté].
Je vous remercie de bien vouloir compléter l’état des lieux d’entrée afin d’y faire figurer ces observations.
Vous trouverez ci-joint des photographies permettant de constater ces éléments.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]18. Modèle de courrier pour contester l’état des lieux de sortie
Objet : Contestation de l’état des lieux de sortie
Madame, Monsieur,
L’état des lieux de sortie du logement situé au [adresse] a été réalisé le [date].
Je conteste certaines mentions figurant dans ce document, notamment :
- [mention contestée] ;
- [mention contestée] ;
- [mention contestée].
Ces éléments ne correspondent pas, selon moi, à des dégradations imputables au locataire / existaient déjà lors de l’entrée dans les lieux / relèvent de la vétusté normale.
Je vous remercie de bien vouloir en tenir compte dans le calcul de la restitution du dépôt de garantie.
Je vous demande également de me transmettre tout justificatif relatif aux sommes que vous envisageriez de retenir.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]19. Modèle de mise en demeure pour récupérer le dépôt de garantie
Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie
Madame, Monsieur,
J’ai quitté le logement situé au [adresse] le [date].
Les clés vous ont été remises le [date], et ma nouvelle adresse vous a été communiquée.
À ce jour, mon dépôt de garantie d’un montant de [montant] € ne m’a toujours pas été restitué / ne m’a été restitué que partiellement.
Sauf justification précise de votre part, je vous mets en demeure de me restituer la somme de [montant] € dans un délai de [8 ou 15] jours à compter de la réception du présent courrier.
Je vous demande également de me transmettre le détail des éventuelles retenues ainsi que les justificatifs correspondants.
À défaut, je me réserve la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation puis le juge compétent, en demandant également l’application des pénalités de retard prévues par la loi.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]Questions fréquentes sur l’état des lieux et la fin du bail
L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
Il est fortement recommandé. Sans état des lieux de sortie, il devient beaucoup plus difficile de prouver l’état du logement au moment de la remise des clés.
Que faire si le propriétaire refuse de faire l’état des lieux ?
Il faut conserver les preuves de vos demandes, proposer des dates par écrit et, si nécessaire, demander l’intervention d’un commissaire de justice.
Puis-je prendre des photos lors de l’état des lieux ?
Oui, c’est conseillé. Les photos doivent idéalement être datées et correspondre aux observations écrites.
Puis-je refuser de signer l’état des lieux ?
Oui, si vous n’êtes pas d’accord avec son contenu. Vous pouvez aussi demander l’ajout de réserves.
Le propriétaire peut-il facturer une peinture neuve ?
Pas automatiquement. Il doit distinguer la vétusté normale des dégradations imputables au locataire.
Le propriétaire peut-il retenir sans facture ?
Il doit justifier les retenues. Un devis peut parfois être produit, mais il doit correspondre à une dégradation réelle et imputable au locataire.
Le dépôt de garantie peut-il payer le dernier loyer ?
Non. Le locataire doit payer le loyer jusqu’à la fin du bail.
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour rendre la caution ?
Le délai est de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de 2 mois s’il existe des différences justifiées.
À retenir
- L’état des lieux d’entrée protège le locataire.
- Le locataire peut demander un complément à l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours.
- L’état des lieux de sortie doit être comparé à celui d’entrée.
- Le locataire ne paie pas la vétusté normale.
- Les dégradations peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
- Le propriétaire doit justifier les sommes retenues.
- Le dépôt de garantie doit être rendu sous 1 mois ou 2 mois selon les cas.
- En cas de retard, des pénalités peuvent être demandées.
- Le dernier loyer ne peut pas être payé avec le dépôt de garantie.
- En cas de désaccord, il faut conserver les preuves et agir par écrit.
