Lors d’un divorce, la question de la maison est souvent l’une des plus sensibles. Il faut distinguer qui peut continuer à vivre dans le logement et qui en est propriétaire. Ce n’est pas toujours la même chose.
1. Qui peut rester dans la maison pendant la procédure ?
Pendant la procédure de divorce, le juge peut décider que l’un des époux occupera provisoirement le logement familial.
Cela peut dépendre notamment :
- de l’intérêt des enfants ;
- de la situation financière de chacun ;
- de la possibilité pour l’autre époux de se reloger ;
- du climat entre les époux ;
- du fait que le logement soit proche de l’école des enfants ou du travail.
Cette occupation peut être :
- gratuite, par exemple au titre du devoir de secours entre époux ;
- payante, avec une indemnité d’occupation due à l’autre époux ou à la communauté.
Cette décision est provisoire : elle ne règle pas définitivement la propriété du bien.
2. Qui est propriétaire de la maison ?
Tout dépend du régime matrimonial et de la façon dont le bien a été acheté.
Si les époux sont mariés sous le régime légal de la communauté
C’est le cas le plus fréquent lorsqu’il n’y a pas de contrat de mariage.
En principe :
- les biens achetés pendant le mariage avec les revenus du couple sont des biens communs ;
- chaque époux a droit à la moitié de la valeur nette du bien ;
- chacun reprend ses biens propres, c’est-à-dire notamment les biens possédés avant le mariage ou reçus par donation ou succession.
Exemple :
Les époux ont acheté une maison pendant le mariage. Elle vaut 300 000 €. Il reste 100 000 € de crédit. La valeur nette à partager est donc de 200 000 €. En principe, chacun a droit à 100 000 €.
Si les époux sont mariés en séparation de biens
Chaque époux reste propriétaire de ses biens personnels.
Pour la maison :
- si elle appartient à un seul époux, elle reste à lui ;
- si elle a été achetée à deux, elle est généralement en indivision ;
- chacun récupère une part correspondant à ce qui est indiqué dans l’acte d’achat, par exemple 50/50, 60/40 ou 70/30.
Il faut donc vérifier l’acte notarié.
Si la maison a été reçue par donation ou succession
En principe, un bien reçu par donation ou succession reste un bien propre.
Mais attention : si des travaux, un crédit ou des dépenses importantes ont été financés avec de l’argent commun, il peut y avoir des comptes à faire entre les époux.
3. Que peut-on faire de la maison au moment du divorce ?
Il y a principalement trois solutions.
Solution 1 — Vendre la maison et partager le prix
C’est souvent la solution la plus simple.
On vend le bien, puis on rembourse le crédit immobilier s’il en reste un. Le solde est ensuite partagé entre les époux selon leurs droits.
Exemple :
Maison vendue 320 000 €. Crédit restant : 120 000 €. Frais divers : 10 000 €. Il reste 190 000 € à partager. Si les époux ont droit chacun à la moitié, chacun reçoit 95 000 €.
Cette solution évite qu’un ex-époux reste financièrement lié à l’autre.
Solution 2 — L’un des époux garde la maison
Un époux peut conserver la maison, mais il doit en général racheter la part de l’autre.
On parle souvent de soulte : c’est la somme versée à l’autre époux pour compenser sa part dans le bien.
Exemple :
La maison vaut 300 000 €. Il reste 100 000 € de crédit. La valeur nette est donc de 200 000 €.
Si les époux ont droit chacun à la moitié, celui qui garde la maison doit en principe verser 100 000 € à l’autre, sous réserve de reprise du crédit et des accords bancaires.
Attention : garder la maison suppose souvent :
- d’obtenir l’accord de la banque ;
- de pouvoir reprendre seul le crédit ;
- de faire établir un acte notarié ;
- de payer des frais de notaire et éventuellement un droit de partage.
Le partage des biens immobiliers passe généralement par un notaire, notamment parce qu’il faut modifier la propriété du bien. En divorce par consentement mutuel, la convention doit prévoir le règlement des effets du divorce, notamment le partage des biens, et inclure un état liquidatif s’il y a des biens à partager.
Solution 3 — Garder la maison à deux provisoirement
Les époux peuvent aussi décider de rester propriétaires ensemble pendant un certain temps.
C’est une solution possible, par exemple :
- pour laisser les enfants dans le logement ;
- pour attendre un meilleur moment pour vendre ;
- pour mettre le bien en location ;
- parce qu’aucun époux ne peut racheter immédiatement la part de l’autre.
Mais cette solution doit être encadrée. Les époux restent liés financièrement, notamment pour le crédit, les charges, les travaux, les impôts et les décisions de vente. En cas de désaccord, cela peut devenir très conflictuel. Les notaires présentent classiquement trois options : vendre, rachat par l’un des époux avec compensation, ou maintien temporaire en indivision.
4. Et si l’un des époux a payé plus que l’autre ?
C’est une question fréquente.
Il faut distinguer :
- les règles de propriété ;
- les remboursements de crédit ;
- les apports personnels ;
- les dépenses de travaux ;
- les comptes entre époux.
Exemples :
- un époux a financé l’apport avec de l’argent reçu par succession ;
- un époux a payé seul les mensualités du crédit après la séparation ;
- des travaux ont été financés avec de l’argent commun sur un bien propre ;
- l’acte d’achat indique 50/50, mais l’un a payé beaucoup plus.
Ces situations peuvent donner lieu à des remboursements ou à des calculs spécifiques. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’intervention d’un notaire est souvent indispensable.
5. Et les meubles, comptes bancaires, voitures et autres biens ?
Le partage ne concerne pas seulement la maison.
Il faut aussi répartir :
- les comptes bancaires ;
- l’épargne ;
- les véhicules ;
- les meubles ;
- les crédits ;
- les dettes ;
- les biens professionnels ;
- les assurances-vie selon les cas ;
- les éventuelles récompenses ou créances entre époux.
En principe, lors du divorce, chaque époux reprend ses biens propres et les biens communs sont partagés entre eux.
6. Que se passe-t-il en cas de désaccord ?
Si les époux sont d’accord, le partage peut être organisé amiablement, souvent avec l’aide des avocats et du notaire.
Si les époux ne sont pas d’accord, le juge peut intervenir. Il peut notamment trancher les désaccords sur la liquidation du régime matrimonial ou désigner un notaire pour avancer dans les opérations de partage.
En cas d’indivision, si l’un refuse de vendre ou bloque le partage, l’autre peut demander un partage judiciaire.
7. Peut-on revenir sur le partage après le divorce ?
Oui, mais seulement dans certaines situations.
Il peut être possible de contester ou compléter le partage si :
- un bien a été oublié ;
- un époux a caché un bien ;
- un époux a été lésé de plus d’un quart ;
- le consentement a été vicié, par exemple par une erreur ou une fraude.
Il ne faut donc pas signer trop vite un partage si la valeur des biens, les crédits ou les apports ne sont pas clairs.
À retenir
- Celui qui reste vivre dans la maison pendant la procédure n’en devient pas automatiquement propriétaire.
- La propriété dépend du régime matrimonial, de l’acte d’achat et de l’origine des fonds.
- La maison peut être vendue, rachetée par l’un des époux, ou conservée temporairement à deux.
- Celui qui garde la maison doit souvent verser une soulte à l’autre.
- En présence d’un bien immobilier, le notaire est généralement incontournable.
- Avant de signer, il faut vérifier la valeur du bien, le crédit restant, les apports personnels, les travaux et les dettes.
Exemple simple
Paul et Nadia divorcent. Ils ont acheté une maison pendant le mariage. Elle vaut 280 000 €. Il reste 80 000 € de crédit.
La valeur nette est donc de 200 000 €.
S’ils ont droit chacun à la moitié :
- Nadia peut garder la maison, reprendre le crédit et verser une soulte à Paul ;
- Paul peut garder la maison dans les mêmes conditions ;
- ils peuvent vendre la maison et partager le prix restant ;
- ils peuvent rester temporairement propriétaires ensemble, mais cela doit être organisé clairement.
La meilleure solution dépendra de leurs revenus, de leurs enfants, du crédit immobilier et de leur capacité à se mettre d’accord.
