En cas de loyers impayés, le propriétaire doit agir rapidement mais légalement. Il peut relancer le locataire, contacter la caution, déclarer le sinistre à Visale ou à son assurance loyers impayés, et signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA si le locataire perçoit une aide au logement. Pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion, il faut généralement faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, laisser au locataire le délai légal pour régulariser, puis saisir le juge si la dette n’est pas payée. Le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même le locataire ni changer les serrures.
Un locataire qui ne paie plus son loyer place le propriétaire dans une situation difficile.
Mais le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même.
Il ne peut pas changer les serrures, couper l’électricité, entrer dans le logement ou expulser le locataire sans décision de justice.
En cas de loyers impayés, il faut suivre une procédure précise :
- relancer le locataire ;
- vérifier la caution ou l’assurance loyers impayés ;
- signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA si nécessaire ;
- faire délivrer un commandement de payer ;
- saisir le juge ;
- obtenir la résiliation du bail ;
- faire exécuter la décision par un commissaire de justice.
1. À partir de quand parle-t-on de loyer impayé ?
Un loyer est impayé dès qu’il n’est pas réglé à la date prévue dans le bail.
Le bail peut prévoir un paiement :
- au début du mois ;
- à la fin du mois ;
- à une date précise ;
- par virement ;
- par prélèvement ;
- par tout autre moyen accepté.
Dès le premier retard, il est conseillé de réagir rapidement, sans attendre que la dette devienne trop importante.
2. Première étape : contacter le locataire
Avant d’engager une procédure, le propriétaire peut commencer par une relance amiable.
Il peut s’agir :
- d’un appel ;
- d’un SMS ;
- d’un mail ;
- d’une lettre simple ;
- puis d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
L’objectif est de comprendre la situation :
- simple oubli ;
- difficulté ponctuelle ;
- perte d’emploi ;
- séparation ;
- problème bancaire ;
- litige sur le logement ;
- mauvaise foi.
Une solution amiable peut parfois éviter une procédure longue et coûteuse.
3. Peut-on proposer un échéancier de paiement ?
Oui.
Le propriétaire peut proposer au locataire un plan d’apurement, c’est-à-dire un échéancier de remboursement de la dette.
Exemple :
Le locataire doit 1 200 €.
Il reprend le paiement normal du loyer courant et rembourse 100 € par mois en plus pendant 12 mois.
Un plan d’apurement doit idéalement être écrit.
Il doit préciser :
- le montant total de la dette ;
- le montant du loyer courant ;
- le montant remboursé chaque mois ;
- les dates de paiement ;
- les conséquences en cas de non-respect.
Attention : un échéancier ne doit pas empêcher le propriétaire de préserver ses droits si le locataire ne paie pas.
4. Peut-on facturer des pénalités de retard au locataire ?
Non, en bail d’habitation classique, le propriétaire ne peut pas facturer librement des pénalités ou frais de retard au locataire.
Même si une clause du bail prévoit une pénalité automatique, elle peut être considérée comme abusive.
En revanche, le propriétaire peut réclamer :
- les loyers impayés ;
- les charges impayées ;
- les frais de procédure légalement récupérables ;
- une indemnité d’occupation si le bail est résilié et que le locataire reste dans les lieux.
5. Faut-il appeler la caution ou le garant ?
Oui, dès le premier impayé.
Si le bail comporte un garant, le propriétaire peut lui réclamer le paiement des sommes dues.
Il faut vérifier :
- l’acte de cautionnement ;
- la durée de l’engagement ;
- le montant garanti ;
- si la caution est simple ou solidaire ;
- les formalités prévues ;
- l’adresse de la caution ;
- les délais d’information.
Si la caution est solidaire, le propriétaire peut souvent agir directement contre elle sans attendre d’avoir poursuivi le locataire.
6. Et si le logement est couvert par Visale ou une assurance loyers impayés ?
Le propriétaire doit agir très vite.
Il faut vérifier :
- les conditions du contrat ;
- les délais de déclaration ;
- les justificatifs demandés ;
- les démarches imposées ;
- les exclusions de garantie ;
- le plafond de prise en charge.
Avec Visale, la déclaration de l’impayé doit être faite rapidement selon les règles applicables au dispositif.
Avec une assurance loyers impayés, le contrat peut prévoir des délais stricts.
Un retard de déclaration peut parfois réduire ou compromettre l’indemnisation.
7. Faut-il signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA ?
Oui, lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut avoir une obligation de signalement.
Le signalement dépend notamment :
- du montant de la dette ;
- du fait que l’aide au logement soit versée au locataire ou directement au propriétaire ;
- du type d’aide perçue ;
- de la situation du dossier.
En pratique, il faut alerter la Caf ou la MSA dès que le seuil d’impayé est atteint.
Ce signalement est important, car il peut déclencher une procédure de traitement de l’impayé et éviter que la situation ne s’aggrave.
8. Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat si le locataire ne respecte pas certaines obligations.
Elle joue notamment en cas de :
- non-paiement du loyer ;
- non-paiement des charges ;
- non-versement du dépôt de garantie ;
- parfois absence d’assurance habitation.
En cas d’impayé, cette clause permet au propriétaire de demander au juge de constater que le bail est résilié.
Mais elle ne produit pas ses effets immédiatement : il faut d’abord faire délivrer un commandement de payer.
9. Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?
Le commandement de payer est un acte officiel délivré par un commissaire de justice.
Il ordonne au locataire de payer sa dette dans un délai déterminé.
En matière de bail d’habitation avec clause résolutoire, le locataire dispose en principe d’un délai de 6 semaines pour régulariser.
Le commandement doit notamment indiquer :
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le détail de la dette ;
- le délai laissé au locataire pour payer ;
- le risque de résiliation du bail et d’expulsion ;
- la possibilité de saisir le FSL ;
- la possibilité de demander des délais au juge.
Si le commandement est irrégulier, la procédure peut être fragilisée.
10. Faut-il aussi signifier le commandement à la caution ?
Oui, si le bail est garanti par une caution.
Le commandement de payer doit être porté à la connaissance de la caution dans les délais prévus.
À défaut, la caution peut ne pas être tenue de payer certaines pénalités ou intérêts de retard.
En pratique, il faut donc informer le commissaire de justice de l’existence d’un garant et lui transmettre l’acte de cautionnement.
11. Que se passe-t-il pendant les 6 semaines ?
Pendant ce délai, plusieurs situations sont possibles.
Le locataire paie toute la dette
La procédure fondée sur la clause résolutoire s’arrête.
Le bail continue normalement.
Le locataire paie une partie
Le propriétaire peut accepter un accord, mais il doit rester prudent.
Il est conseillé d’écrire clairement :
- ce qui a été payé ;
- ce qui reste dû ;
- si l’accord suspend ou non les démarches ;
- les conséquences en cas de nouvel impayé.
Le locataire ne paie pas
Si la dette n’est pas réglée dans le délai, le propriétaire peut saisir le juge pour demander la résiliation du bail, le paiement de la dette et l’expulsion.
12. Faut-il saisir le juge ?
Oui, le propriétaire ne peut pas expulser le locataire lui-même.
Même avec une clause résolutoire, il faut saisir le juge pour obtenir une décision permettant de poursuivre l’expulsion.
Le propriétaire peut demander au juge :
- de constater la résiliation du bail ;
- de condamner le locataire à payer les loyers et charges impayés ;
- de condamner la caution si elle est appelée à la procédure ;
- d’ordonner l’expulsion ;
- de fixer une indemnité d’occupation ;
- de condamner le locataire aux frais de procédure.
Le juge compétent est généralement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
13. Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?
Oui.
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, notamment s’il a repris le paiement du loyer courant et s’il peut rembourser sa dette.
Il peut aussi suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier.
Concrètement :
- si le locataire respecte le plan fixé par le juge, il peut rester dans le logement ;
- s’il ne respecte pas le plan, le bail peut être résilié et l’expulsion peut reprendre.
Le propriétaire doit donc suivre attentivement le respect de l’échéancier.
14. Que se passe-t-il si le juge ordonne l’expulsion ?
Si le juge prononce ou constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, le propriétaire doit faire signifier la décision au locataire par un commissaire de justice.
Ensuite, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
Le locataire dispose généralement d’un délai pour quitter le logement.
Si le locataire ne part pas volontairement, le commissaire de justice peut poursuivre la procédure d’expulsion, éventuellement avec le concours de la force publique.
15. Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
En principe, non.
La trêve hivernale interdit l’expulsion effective d’un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars.
Mais le propriétaire peut continuer certaines démarches pendant cette période :
- relancer le locataire ;
- faire délivrer un commandement de payer ;
- saisir le juge ;
- obtenir une décision d’expulsion.
Si l’expulsion est ordonnée, son exécution sera en principe reportée à la fin de la trêve hivernale.
16. Le propriétaire peut-il changer les serrures ou couper l’électricité ?
Non.
Même si le locataire ne paie plus, le propriétaire ne peut pas :
- changer les serrures ;
- enlever la porte ;
- couper l’eau ;
- couper l’électricité ;
- retirer les meubles ;
- entrer sans autorisation ;
- menacer le locataire ;
- vider le logement ;
- empêcher l’accès au logement.
Ces pratiques peuvent se retourner contre le propriétaire.
Il faut toujours passer par les voies légales.
17. Que faire si le locataire a quitté le logement sans prévenir ?
Si le locataire semble avoir abandonné le logement, le propriétaire ne doit pas reprendre les lieux de sa propre initiative.
Il doit faire constater la situation par un commissaire de justice et suivre la procédure applicable à l’abandon de logement.
Il faut éviter d’entrer seul dans le logement, même si le propriétaire pense que le locataire est parti.
18. Peut-on récupérer les loyers impayés sans expulser ?
Oui.
Le propriétaire peut vouloir seulement récupérer une dette locative, notamment si le locataire est déjà parti.
Selon le montant, il peut envisager :
- une relance amiable ;
- une mise en demeure ;
- une procédure de recouvrement de petite créance ;
- une requête devant le tribunal judiciaire ou de proximité ;
- une assignation ;
- une saisie, une fois un titre exécutoire obtenu.
Lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative préalable de résolution amiable est en principe nécessaire avant la saisine du juge.
19. Quels documents préparer ?
Le propriétaire doit réunir :
- bail signé ;
- état des lieux ;
- acte de cautionnement ;
- justificatif Visale ou assurance loyers impayés ;
- décompte précis de la dette ;
- appels de loyers ;
- quittances ;
- relevés de compte ;
- échanges avec le locataire ;
- lettres de relance ;
- mise en demeure ;
- justificatifs de charges ;
- commandement de payer ;
- preuve du signalement Caf ou MSA ;
- tout accord d’échéancier ;
- tout impayé postérieur.
Plus le dossier est clair, plus la procédure est solide.
20. Exemple de décompte de dette locative
Il est utile de préparer un tableau simple.
| Mois | Loyer | Charges | Montant payé | Reste dû |
|---|---|---|---|---|
| Janvier | 800 € | 80 € | 500 € | 380 € |
| Février | 800 € | 80 € | 0 € | 880 € |
| Mars | 800 € | 80 € | 0 € | 880 € |
Total dû : 2 140 €.
Ce tableau doit être accompagné des justificatifs.
21. Modèle de relance simple
Objet : Relance pour loyer impayé
Madame, Monsieur,
Sauf erreur de ma part, le loyer du mois de [mois] relatif au logement situé [adresse] n’a pas été réglé à ce jour.
Le montant restant dû est de [montant] €, correspondant à :
- loyer : [montant] € ;
- charges : [montant] €.
Je vous remercie de bien vouloir régulariser cette situation dans les meilleurs délais ou de me contacter rapidement afin d’échanger sur les difficultés rencontrées.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]22. Modèle de mise en demeure avant procédure
Objet : Mise en demeure de payer les loyers impayés
Madame, Monsieur,
Vous êtes locataire du logement situé [adresse], en vertu d’un bail signé le [date].
À ce jour, sauf erreur de ma part, plusieurs loyers et charges restent impayés.
Le montant total de votre dette locative s’élève à [montant] €, selon le décompte suivant :
- [mois] : [montant] € ;
- [mois] : [montant] € ;
- [mois] : [montant] €.
Je vous mets en demeure de régulariser cette somme dans un délai de [8 ou 15] jours à compter de la réception du présent courrier.
À défaut de paiement ou de proposition sérieuse d’apurement, je me réserve le droit d’engager toute démarche utile, notamment auprès de la caution, de l’assurance loyers impayés, de la Caf ou de la MSA si applicable, ainsi que par voie de commandement de payer et de saisine du juge compétent.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]23. Modèle de demande de paiement à la caution
Objet : Demande de paiement au titre de votre engagement de caution
Madame, Monsieur,
Vous vous êtes porté(e) caution de [nom du locataire] pour le logement situé [adresse], selon acte de cautionnement signé le [date].
À ce jour, le locataire reste redevable d’une dette locative de [montant] €, correspondant aux loyers et charges impayés suivants :
- [mois] : [montant] € ;
- [mois] : [montant] € ;
- [mois] : [montant] €.
En votre qualité de caution, je vous demande de bien vouloir régler cette somme dans un délai de [8 ou 15] jours.
À défaut de régularisation, je me réserve la possibilité d’engager toute procédure utile afin d’obtenir le paiement des sommes dues.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]24. Les erreurs à éviter côté propriétaire
Il faut éviter de :
- attendre plusieurs mois sans réagir ;
- accepter des paiements partiels sans écrit ;
- oublier de déclarer l’impayé à Visale ou à l’assurance ;
- oublier de contacter la caution ;
- ne pas signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA si nécessaire ;
- faire un commandement de payer incomplet ;
- entrer dans le logement sans autorisation ;
- changer les serrures ;
- couper les fluides ;
- menacer le locataire ;
- confondre relance amiable et procédure judiciaire ;
- négliger la trêve hivernale ;
- signer un échéancier trop vague ;
- oublier de chiffrer les charges et indemnités d’occupation.
Questions fréquentes sur les loyers impayés côté propriétaire
Puis-je expulser moi-même mon locataire ?
Non. L’expulsion doit être ordonnée par le juge et exécutée par un commissaire de justice.
Combien de loyers impayés faut-il avant d’agir ?
Il faut agir dès le premier impayé. Plus la dette augmente, plus le recouvrement devient difficile.
Puis-je garder le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie peut être utilisé en fin de bail pour certaines sommes dues, mais il ne remplace pas les loyers courants pendant le bail.
Puis-je refuser de délivrer une quittance ?
Une quittance correspond à un loyer payé. Si le locataire n’a payé qu’une partie, le propriétaire peut remettre un reçu pour paiement partiel, mais pas une quittance complète.
Puis-je refuser un paiement partiel ?
Le propriétaire peut refuser un accord d’échelonnement, mais refuser tout paiement partiel peut être contre-productif. Il vaut mieux encadrer les paiements par écrit.
Dois-je prendre un avocat ?
L’avocat n’est pas toujours obligatoire, mais il peut être utile si la dette est importante, si la situation est complexe ou si le locataire conteste.
La trêve hivernale empêche-t-elle toute procédure ?
Non. Elle empêche en principe l’expulsion effective, mais pas les démarches judiciaires.
Que faire si le locataire conteste le montant ?
Il faut produire un décompte clair, les appels de loyers, les paiements reçus, les justificatifs de charges et le bail.
À retenir
- Il faut agir dès le premier impayé.
- La relance amiable est utile, mais elle doit laisser des traces écrites.
- La caution, Visale ou l’assurance loyers impayés peuvent être mobilisées rapidement.
- Certains impayés doivent être signalés à la Caf ou à la MSA.
- La clause résolutoire permet de demander la résiliation du bail.
- Le commandement de payer doit être délivré par commissaire de justice.
- Le locataire dispose en principe de 6 semaines pour régulariser.
- Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire.
- L’expulsion doit être exécutée par un commissaire de justice.
- Le propriétaire ne doit jamais se faire justice lui-même.
