Le garant, juridiquement appelé caution, s’engage à payer les dettes locatives du locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations. La caution peut être simple ou solidaire. En cas de caution solidaire, le propriétaire peut demander directement le paiement au garant dès le premier impayé. L’engagement doit être écrit et préciser clairement son étendue. Avant de signer, il faut vérifier le montant du loyer, la durée de l’engagement, le montant maximal garanti, le type de caution et les conséquences en cas de colocation.
Garant ou caution solidaire : à quoi ça sert ?
Lorsqu’un locataire signe un bail, le propriétaire peut demander qu’une personne se porte caution, souvent appelée “garant”.
Cela signifie que cette personne s’engage à payer à la place du locataire si celui-ci ne paie pas ses loyers, ses charges ou certaines sommes dues au propriétaire.
Se porter garant n’est donc pas un simple service rendu : c’est un véritable engagement juridique.
1. Quelle différence entre garant et caution ?
Dans le langage courant, on parle souvent de “garant”.
Juridiquement, on parle plutôt de caution.
La caution est la personne qui s’engage par écrit à payer les dettes locatives du locataire si celui-ci ne le fait pas.
Ces dettes peuvent notamment concerner :
- les loyers impayés ;
- les charges impayées ;
- les frais de remise en état du logement ;
- les indemnités d’occupation ;
- certains frais liés à la procédure.
Il faut donc lire attentivement l’acte de cautionnement avant de signer.
2. Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?
Il existe deux grandes formes de caution.
La caution simple
Avec une caution simple, le propriétaire doit en principe poursuivre d’abord le locataire avant de demander le paiement à la caution.
La caution peut donc demander au propriétaire d’agir d’abord contre le locataire.
La caution solidaire
Avec une caution solidaire, le propriétaire peut demander directement le paiement à la caution dès le premier impayé.
Il n’a pas besoin d’attendre d’avoir poursuivi le locataire.
C’est la forme la plus protectrice pour le propriétaire, mais aussi la plus risquée pour la personne qui se porte garante.
3. Que peut réclamer le propriétaire à la caution ?
Le propriétaire peut réclamer ce qui est prévu dans l’acte de cautionnement.
En pratique, cela peut inclure :
- les loyers impayés ;
- les charges ;
- les dégradations locatives ;
- les frais de remise en état ;
- les indemnités d’occupation après la fin du bail ;
- certains frais de procédure.
Le montant exact dépend de l’acte signé.
Il est donc essentiel de vérifier si l’engagement est limité :
- dans le temps ;
- dans le montant ;
- à certains types de dettes.
4. L’acte de cautionnement doit-il être écrit ?
Oui.
L’engagement de caution doit être écrit.
Il peut être signé :
- sur papier ;
- ou sous forme électronique, si les conditions sont respectées.
L’acte doit permettre à la caution de comprendre clairement la nature et l’étendue de son engagement.
Pour un bail d’habitation, l’acte doit notamment faire apparaître :
- le montant du loyer ;
- les conditions de révision ;
- l’identité du locataire ;
- l’identité du propriétaire ;
- le logement concerné ;
- la durée de l’engagement ;
- la mention prévue par le Code civil ;
- la nature simple ou solidaire de l’engagement.
Le propriétaire doit également remettre à la caution un exemplaire du bail.
5. La mention manuscrite est-elle obligatoire ?
Depuis les évolutions récentes du droit, la mention manuscrite n’est plus nécessairement obligatoire pour les actes établis depuis le 1er janvier 2022.
Mais l’acte doit toujours contenir les mentions permettant de comprendre l’engagement.
En pratique, il vaut mieux utiliser un modèle fiable ou faire vérifier l’acte, car une erreur peut entraîner des contestations.
6. Peut-on limiter son engagement de caution ?
Oui, et c’est même fortement conseillé.
La caution peut demander que l’acte précise :
- un montant maximal garanti ;
- une durée déterminée ;
- les dettes couvertes ;
- le bail concerné ;
- le colocataire garanti en cas de colocation.
Exemple :
“Je me porte caution dans la limite de 12 000 € pour la durée du bail initial.”
Plus l’acte est précis, moins le risque est flou.
7. Combien de temps dure l’engagement de la caution ?
Tout dépend de ce qui est prévu dans l’acte.
L’engagement peut être :
- à durée déterminée ;
- ou à durée indéterminée.
Si la caution s’engage pour une durée déterminée, elle ne peut pas se dégager avant le terme prévu, sauf accord du propriétaire ou cas particulier.
Si l’engagement est à durée indéterminée, la caution peut le résilier. Mais cette résiliation ne prend généralement effet qu’à la fin du bail en cours, ou du bail renouvelé ou reconduit selon les cas.
Il ne suffit donc pas d’envoyer un courrier pour être libéré immédiatement.
8. Que se passe-t-il en cas de loyer impayé ?
En cas de loyer impayé, le propriétaire peut agir contre le locataire.
S’il existe une caution solidaire, il peut aussi demander directement le paiement à la caution.
La caution peut alors recevoir :
- une relance ;
- une mise en demeure ;
- un commandement de payer ;
- une assignation en justice ;
- une demande de paiement après décision de justice.
La caution ne doit pas ignorer les courriers reçus.
Elle peut demander :
- le détail de la dette ;
- les justificatifs ;
- le bail ;
- l’acte de cautionnement ;
- les paiements déjà réalisés ;
- le décompte actualisé.
9. La caution peut-elle contester la somme demandée ?
Oui.
La caution peut contester si :
- l’acte de cautionnement est irrégulier ;
- le montant réclamé est faux ;
- certaines sommes ne sont pas prévues dans l’acte ;
- le propriétaire ne justifie pas la dette ;
- des paiements du locataire n’ont pas été pris en compte ;
- la durée de l’engagement est dépassée ;
- la caution n’a pas reçu les informations nécessaires ;
- la dette concerne une période non couverte.
Il ne faut donc pas payer sans vérifier.
10. Caution et assurance loyers impayés : le propriétaire peut-il demander les deux ?
En principe, le propriétaire ne peut pas cumuler librement une caution personnelle et une assurance loyers impayés pour un même locataire.
Il existe toutefois des exceptions, notamment pour certains locataires étudiants ou apprentis.
En pratique, le locataire et la caution doivent demander clairement au propriétaire ou à l’agence quelles garanties sont exigées.
11. Qu’est-ce que la garantie Visale ?
La garantie Visale est un dispositif proposé par Action Logement.
Elle peut servir de caution pour certains locataires remplissant les conditions.
Si la garantie est acceptée, Action Logement peut couvrir certains impayés de loyers et charges, dans les limites du dispositif.
Pour le locataire, cela peut éviter de demander à un proche de se porter garant.
Pour le propriétaire, cela peut sécuriser la location.
12. Cas particulier : caution en colocation
En colocation, il faut être particulièrement vigilant.
L’acte de cautionnement doit indiquer clairement :
- quel colocataire est garanti ;
- si la caution couvre seulement ce colocataire ;
- ou si elle couvre aussi les dettes des autres colocataires en cas de clause de solidarité ;
- à quel moment l’engagement prend fin.
En cas de départ d’un colocataire, la caution ne disparaît pas toujours immédiatement.
Il faut lire le bail et l’acte de cautionnement.
13. Peut-on se désengager quand le locataire quitte le logement ?
Si le bail prend fin et que le locataire quitte effectivement le logement, l’engagement de caution prend généralement fin pour l’avenir.
Mais la caution peut encore être tenue des dettes nées pendant la période où elle était engagée.
Exemple :
Le locataire quitte le logement en juin, mais il reste 2 mois de loyers impayés d’avril et mai.
La caution peut encore être appelée pour ces sommes.
14. Que vérifier avant de se porter garant ?
Avant de signer, il faut vérifier :
- le montant du loyer ;
- le montant des charges ;
- la durée du bail ;
- la durée de l’engagement ;
- le montant maximal garanti ;
- le type de caution : simple ou solidaire ;
- les revenus du locataire ;
- la présence d’autres colocataires ;
- l’existence d’une clause de solidarité ;
- le logement concerné ;
- les documents transmis ;
- la possibilité de se désengager.
Il faut aussi se poser une question simple : serais-je capable de payer plusieurs mois de loyer à la place du locataire ?
15. Modèle de courrier pour demander le détail de la dette
Objet : Demande de justificatifs relatifs à la dette locative
Madame, Monsieur,
J’ai reçu votre demande de paiement en ma qualité de caution de [nom du locataire], concernant le logement situé [adresse].
Avant toute régularisation, je vous remercie de bien vouloir me transmettre :
- une copie du bail ;
- une copie de l’acte de cautionnement ;
- le décompte détaillé des sommes réclamées ;
- les loyers et charges concernés ;
- les paiements déjà reçus ;
- les éventuels frais ajoutés ;
- tout justificatif utile.
Dans l’attente de ces éléments, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]16. Modèle de courrier pour résilier une caution à durée indéterminée
Objet : Résiliation de mon engagement de caution
Madame, Monsieur,
Je me suis porté(e) caution de [nom du locataire] pour le logement situé [adresse], selon acte de cautionnement signé le [date].
Par la présente, je vous informe que je souhaite mettre fin à mon engagement de caution.
Je vous remercie de bien vouloir me confirmer la date à laquelle cette résiliation prendra effet, conformément aux règles applicables et aux stipulations de l’acte de cautionnement.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]Questions fréquentes
Un garant peut-il être poursuivi directement ?
Oui, si l’acte prévoit une caution solidaire. Dans ce cas, le propriétaire peut réclamer directement le paiement à la caution.
Peut-on refuser de payer en tant que caution ?
La caution peut contester si la dette est injustifiée, si l’acte est irrégulier ou si la somme demandée dépasse son engagement. Mais si l’engagement est valable et la dette établie, elle peut devoir payer.
Une caution couvre-t-elle les dégradations ?
Oui, si l’acte de cautionnement couvre les obligations locatives du locataire, cela peut inclure certaines réparations ou dégradations imputables au locataire.
Peut-on se porter caution pour une durée limitée ?
Oui. Il est possible de limiter l’engagement dans le temps ou en montant.
La caution doit-elle signer le bail ?
Pas nécessairement. Elle doit surtout signer l’acte de cautionnement et recevoir un exemplaire du bail.
Le propriétaire peut-il demander plusieurs garants ?
Oui, dans certains cas. Chaque garant peut être tenu selon les termes de son propre engagement.
La caution est-elle libérée si le locataire ne paie plus depuis longtemps ?
Non. Mais elle peut vérifier si la période réclamée est bien couverte par son engagement et si le bailleur a correctement justifié la dette.
Résumé
À retenir
- Le garant est juridiquement une caution.
- La caution s’engage à payer si le locataire ne paie pas.
- La caution solidaire est plus risquée que la caution simple.
- L’acte de cautionnement doit être écrit.
- Il faut vérifier la durée et le montant de l’engagement.
- Le propriétaire peut appeler directement une caution solidaire.
- La caution peut demander le détail des sommes réclamées.
- En colocation, il faut vérifier la clause de solidarité.
- Visale peut parfois remplacer un garant personnel.
- Se porter caution peut engager sur plusieurs milliers d’euros.
