Le syndic gère la copropriété au quotidien et appelle les charges nécessaires au fonctionnement de l’immeuble. Les charges sont réparties selon le règlement de copropriété : charges générales selon les tantièmes, charges spéciales selon l’utilité des équipements ou services. Un copropriétaire peut contester une erreur, une dépense injustifiée ou une décision irrégulière, mais il doit agir rapidement et ne doit pas cesser de payer sans décision de justice.
Quand on achète un appartement en copropriété, on ne paie pas seulement son logement.
On participe aussi aux dépenses de l’immeuble :
- entretien des parties communes ;
- assurance de l’immeuble ;
- ascenseur ;
- chauffage collectif ;
- eau collective ;
- ménage ;
- gardien ;
- travaux votés ;
- honoraires du syndic.
Ces dépenses sont appelées charges de copropriété.
Elles sont gérées par le syndic, sous le contrôle des copropriétaires réunis en assemblée générale.
1. Quel est le rôle du syndic ?
Le syndic est chargé de gérer la copropriété au quotidien.
Il peut être :
- professionnel ;
- bénévole ;
- coopératif.
Son rôle est notamment de :
- exécuter les décisions votées en assemblée générale ;
- appeler les charges ;
- payer les fournisseurs ;
- tenir la comptabilité ;
- gérer les contrats d’entretien ;
- faire réaliser les travaux votés ;
- convoquer l’assemblée générale ;
- représenter le syndicat des copropriétaires.
Le syndic n’est pas le “chef” de l’immeuble : il applique les décisions des copropriétaires et les règles de la copropriété.
2. Quelles sont les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont les dépenses nécessaires au fonctionnement de l’immeuble.
On distingue souvent deux grandes catégories.
Les charges générales
Elles concernent l’ensemble de la copropriété.
Exemples :
- assurance de l’immeuble ;
- entretien du hall ;
- nettoyage des parties communes ;
- honoraires du syndic ;
- frais d’assemblée générale ;
- petites réparations ;
- entretien de la toiture ou de la façade.
Elles sont en principe réparties selon les tantièmes de copropriété.
Les charges spéciales
Elles concernent certains équipements ou services collectifs.
Exemples :
- ascenseur ;
- chauffage collectif ;
- eau chaude collective ;
- parking ;
- digicode ;
- espaces verts ;
- local vélo ;
- gardiennage.
Elles sont réparties selon l’utilité que l’équipement ou le service présente pour chaque lot.
Exemple : un copropriétaire du rez-de-chaussée peut parfois payer moins de charges d’ascenseur qu’un copropriétaire situé au 6e étage.
3. Comment sont calculées les charges ?
La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété.
Ce document fixe notamment :
- les lots ;
- les tantièmes ;
- les parties privatives ;
- les parties communes ;
- la répartition des charges ;
- les règles de fonctionnement de l’immeuble.
Le syndic ne choisit pas librement la répartition.
Il doit appliquer le règlement de copropriété et les décisions votées en assemblée générale.
4. Qu’est-ce qu’un appel de charges ?
L’appel de charges est la demande de paiement envoyée par le syndic aux copropriétaires.
Il permet de financer :
- le budget prévisionnel ;
- les dépenses courantes ;
- les travaux votés ;
- les régularisations éventuelles.
En pratique, les charges sont souvent appelées chaque trimestre.
Le copropriétaire doit payer même s’il est en désaccord, sauf décision judiciaire contraire.
Contester ne dispense donc pas automatiquement de payer.
5. Peut-on contester des charges de copropriété ?
Oui, mais il faut distinguer plusieurs situations.
Vous pouvez contester si :
- la répartition ne correspond pas au règlement de copropriété ;
- une dépense vous est imputée à tort ;
- le montant paraît injustifié ;
- une dépense n’a pas été votée alors qu’elle devait l’être ;
- le syndic a commis une erreur de compte ;
- des travaux ont été facturés sans base claire ;
- une décision d’assemblée générale est irrégulière.
Avant de contester, il faut demander les justificatifs :
- appels de charges ;
- décompte individuel ;
- budget voté ;
- procès-verbal d’assemblée générale ;
- règlement de copropriété ;
- factures ;
- contrats fournisseurs.
6. Comment contester une décision d’assemblée générale ?
Certaines charges résultent d’une décision votée en assemblée générale.
Si la décision est irrégulière, elle peut être contestée.
Mais attention : seuls certains copropriétaires peuvent agir, notamment ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents/non représentés.
Le délai est court : une décision d’assemblée générale doit en principe être contestée dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal.
7. Que faire si le syndic ne répond pas ?
Si le syndic ne répond pas ou refuse de fournir des explications, le copropriétaire peut :
- relancer par écrit ;
- demander l’aide du conseil syndical ;
- consulter les pièces comptables avant l’assemblée générale ;
- poser une question à l’ordre du jour ;
- voter contre l’approbation des comptes si les explications sont insuffisantes ;
- contester une décision irrégulière dans les délais ;
- agir en justice si nécessaire.
Le conseil syndical peut jouer un rôle important : il contrôle la gestion du syndic et peut demander des explications.
8. Que risque un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
Le paiement des charges est obligatoire.
En cas d’impayé, le syndic peut engager une procédure de recouvrement contre le copropriétaire.
Il peut notamment :
- envoyer une relance ;
- adresser une mise en demeure ;
- réclamer les frais nécessaires au recouvrement ;
- engager une injonction de payer ;
- saisir le tribunal compétent.
Le syndic est chargé de recouvrer les charges impayées pour le compte de la copropriété.
9. Peut-on refuser de payer si le syndic travaille mal ?
En principe, non.
Même si le syndic est inefficace ou si certaines dépenses paraissent discutables, le copropriétaire ne doit pas arrêter unilatéralement de payer ses charges.
Il vaut mieux :
- payer les sommes appelées ;
- contester par écrit ;
- demander les justificatifs ;
- voter contre les comptes si nécessaire ;
- agir dans les délais ;
- envisager le changement de syndic.
Ne pas payer peut entraîner des frais, une procédure et aggraver la situation.
10. Peut-on changer de syndic ?
Oui.
Le syndic est désigné par l’assemblée générale.
Les copropriétaires peuvent décider de ne pas renouveler son mandat ou de choisir un autre syndic.
Pour cela, il faut généralement :
- comparer plusieurs contrats ;
- demander l’inscription de la question à l’ordre du jour ;
- informer les copropriétaires ;
- voter en assemblée générale.
Changer de syndic peut être utile si la gestion est opaque, coûteuse ou inefficace.
Modèle de courrier pour demander des explications au syndic
Objet : Demande d’explications sur mes charges de copropriété
Madame, Monsieur,
Je fais suite à l’appel de charges / au décompte de charges reçu le [date], relatif à mon lot situé [adresse].
Je souhaiterais obtenir des précisions sur les sommes suivantes :
- [poste de charge concerné] ;
- [montant contesté ou à vérifier] ;
- [période concernée].
Je vous remercie de bien vouloir me transmettre le détail du calcul ainsi que les justificatifs utiles : budget voté, factures, clé de répartition appliquée et extrait du règlement de copropriété si nécessaire.
Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]Questions fréquentes
Le syndic peut-il décider seul d’augmenter les charges ?
Il peut appeler les sommes nécessaires selon le budget voté et les décisions prises, mais il ne décide pas librement de toutes les dépenses importantes. Beaucoup de dépenses doivent être votées en assemblée générale.
Les charges sont-elles les mêmes pour tous les copropriétaires ?
Non. Elles dépendent des tantièmes et de l’utilité de certains équipements pour chaque lot.
Peut-on contester après avoir payé ?
Oui, payer ne signifie pas forcément renoncer à contester. Mais il faut agir dans les bons délais et conserver les preuves.
Puis-je demander les factures au syndic ?
Oui, le copropriétaire peut demander à consulter les pièces justificatives, notamment dans le cadre de la préparation de l’assemblée générale.
Qui contrôle le syndic ?
Le conseil syndical contrôle et assiste le syndic. Les copropriétaires peuvent aussi demander des explications et voter en assemblée générale.
À retenir
- Le syndic applique les décisions de la copropriété.
- Les charges financent l’entretien, les services collectifs et les travaux.
- La répartition dépend du règlement de copropriété.
- Les charges générales et spéciales ne se calculent pas de la même façon.
- Une décision d’assemblée générale se conteste en principe dans les 2 mois.
- Ne pas payer ses charges expose à une procédure de recouvrement.
- En cas de doute, il faut demander les justificatifs par écrit.
- Le conseil syndical peut aider à contrôler le syndic.
