L’assurance habitation est obligatoire pour le locataire d’un bail d’habitation, y compris en location meublée ou bail mobilité. Le locataire doit au minimum couvrir les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux. Il doit fournir une attestation au propriétaire lors de la remise des clés puis chaque année à sa demande. En cas d’absence d’assurance, le propriétaire peut demander la résiliation du bail ou souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en demander le remboursement. Pour le propriétaire, l’obligation dépend de la situation : en copropriété, une assurance responsabilité civile est obligatoire ; hors copropriété, l’assurance n’est pas toujours imposée par la loi mais reste fortement recommandée.
L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour tout le monde dans les mêmes conditions.
Elle est en principe obligatoire pour le locataire d’un logement loué avec un bail d’habitation.
Elle est aussi obligatoire, au moins en responsabilité civile, pour un propriétaire dont le logement est situé en copropriété.
En revanche, un propriétaire occupant d’une maison individuelle n’est pas toujours légalement obligé de souscrire une assurance habitation, même si cela reste fortement recommandé.
1. L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le locataire ?
Oui.
Le locataire d’un logement loué avec un bail d’habitation doit souscrire une assurance habitation.
Cette obligation concerne notamment :
- la location vide ;
- la location meublée ;
- le bail mobilité ;
- la colocation, selon les modalités prévues au bail.
Le locataire doit pouvoir justifier cette assurance auprès du propriétaire.
2. Quelle assurance minimale le locataire doit-il souscrire ?
Le locataire doit au minimum souscrire une assurance couvrant les risques locatifs.
Cette garantie couvre les dommages causés au logement par :
- un incendie ;
- une explosion ;
- un dégât des eaux.
C’est la garantie minimale obligatoire.
Mais elle ne couvre pas forcément tout.
Elle ne couvre pas toujours :
- les dommages causés aux voisins ;
- les dommages causés aux tiers ;
- les meubles et objets personnels du locataire ;
- le vol ;
- le vandalisme ;
- le bris de glace ;
- certains dommages électriques.
C’est pourquoi, en pratique, beaucoup de locataires souscrivent une assurance multirisques habitation plus complète.
3. Quand faut-il fournir l’attestation d’assurance au propriétaire ?
Le locataire doit fournir une attestation d’assurance :
- lors de la remise des clés ;
- puis chaque année, si le propriétaire ou l’agence la demande.
Le propriétaire peut donc demander régulièrement une attestation actualisée.
Il est conseillé au locataire de conserver :
- le contrat d’assurance ;
- les attestations annuelles ;
- les échanges avec le propriétaire ou l’agence ;
- les preuves d’envoi de l’attestation.
4. Que risque le locataire sans assurance habitation ?
Si le locataire ne fournit pas d’attestation d’assurance, le propriétaire peut réagir.
Il peut choisir entre deux solutions :
- demander la résiliation du bail ;
- ou souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en demander le remboursement.
Le propriétaire ne peut pas faire les deux en même temps.
S’il choisit de souscrire une assurance pour le compte du locataire, il renonce à demander la résiliation du bail pour ce motif.
5. Le propriétaire peut-il résilier le bail pour défaut d’assurance ?
Oui, si les conditions sont respectées.
Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance, le propriétaire doit faire délivrer au locataire un commandement par commissaire de justice.
Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour souscrire une assurance et fournir l’attestation.
Si le locataire ne régularise pas dans ce délai, le propriétaire doit saisir le juge pour demander de constater la résiliation du bail et ordonner éventuellement l’expulsion.
Le propriétaire ne peut donc pas expulser directement le locataire.
6. Que se passe-t-il si le bail ne contient pas de clause résolutoire ?
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour défaut d’assurance, le propriétaire peut quand même agir.
Il doit saisir le juge pour demander la résiliation du bail.
Le juge appréciera la situation.
Dans tous les cas, le propriétaire ne peut pas décider seul que le bail est terminé et reprendre le logement sans décision judiciaire.
7. Le propriétaire peut-il prendre une assurance à la place du locataire ?
Oui.
Si le locataire ne fournit pas son attestation, le propriétaire peut lui envoyer une mise en demeure indiquant qu’il envisage de souscrire une assurance pour son compte.
Si le locataire ne régularise pas dans le délai d’un mois, le propriétaire peut souscrire une assurance “risques locatifs” pour le compte du locataire.
Le propriétaire paie alors l’assurance, puis récupère le coût auprès du locataire.
Il peut récupérer :
- le montant de la prime annuelle ;
- éventuellement une majoration, dans la limite autorisée ;
- le remboursement par douzième, à chaque paiement du loyer.
Le montant doit apparaître sur l’avis d’échéance et sur la quittance.
8. Exemple de remboursement d’assurance prise par le propriétaire
Le propriétaire souscrit une assurance pour le compte du locataire.
Prime annuelle : 200 €.
Majoration maximale appliquée : 10 %.
Montant total récupérable :
- 200 € + 10 % = 220 €.
Remboursement mensuel :
- 220 € / 12 = 18,33 € par mois.
Le locataire devra donc payer cette somme en plus du loyer mensuel.
9. Le locataire peut-il mettre fin à l’assurance prise par le propriétaire ?
Oui.
Le locataire peut souscrire lui-même une assurance habitation et transmettre l’attestation au propriétaire.
Le propriétaire doit alors résilier dès que possible l’assurance qu’il avait souscrite pour le compte du locataire.
Le locataire reste toutefois redevable de la fraction de prime due jusqu’à la résiliation effective du contrat.
10. L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le propriétaire occupant ?
Cela dépend.
Si le logement est situé en copropriété, le propriétaire doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile.
Cette assurance couvre les dommages qu’un élément de son logement pourrait causer à la copropriété, aux voisins ou à des tiers.
En revanche, si le propriétaire occupe une maison individuelle qui ne fait pas partie d’une copropriété, l’assurance habitation n’est pas légalement obligatoire.
Mais elle est fortement recommandée.
Sans assurance, le propriétaire devra payer lui-même les dommages subis ou causés à autrui.
11. L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le propriétaire bailleur ?
Là encore, cela dépend.
Si le logement loué est situé en copropriété, le propriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile en tant que copropriétaire.
S’il met en location une maison individuelle hors copropriété, il n’est pas toujours légalement obligé de souscrire une assurance habitation.
Mais il reste responsable des dommages qui pourraient provenir du logement ou de sa propriété.
Exemples :
- incendie lié à une installation défectueuse ;
- dégât des eaux provenant d’une canalisation ;
- chute d’un arbre ;
- chute d’un élément de toiture ;
- dommage causé à un voisin.
C’est pourquoi l’assurance propriétaire non occupant, souvent appelée PNO, est fortement recommandée, même lorsqu’elle n’est pas légalement obligatoire.
12. Qu’est-ce que l’assurance propriétaire non occupant ?
L’assurance propriétaire non occupant protège le propriétaire qui n’habite pas dans le logement.
Elle peut notamment couvrir :
- la responsabilité civile du propriétaire ;
- les dommages non couverts par l’assurance du locataire ;
- certains sinistres en période de vacance locative ;
- certains recours de voisins ou de tiers ;
- certains dommages au logement selon le contrat.
Elle ne remplace pas l’assurance obligatoire du locataire.
Le propriétaire bailleur doit donc veiller à ce que le locataire soit lui-même assuré contre les risques locatifs.
13. Qu’en est-il en colocation ?
En colocation, le logement doit également être assuré.
Plusieurs organisations sont possibles :
- chaque colocataire souscrit sa propre assurance ;
- un seul contrat couvre tous les colocataires ;
- le bail prévoit une assurance souscrite par le bailleur pour le compte des colocataires, récupérable auprès d’eux.
Il faut vérifier ce que prévoit le bail.
Le point important est que le logement soit effectivement couvert contre les risques locatifs.
14. L’assurance habitation est-elle obligatoire pour une location saisonnière ?
Les règles sont différentes pour les locations saisonnières et les meublés de tourisme.
L’assurance habitation du locataire n’est pas organisée de la même manière que dans un bail d’habitation classique.
En pratique, le propriétaire peut prévoir dans le contrat que le locataire doit être assuré, par exemple avec une garantie villégiature.
Le propriétaire peut aussi souscrire lui-même une assurance adaptée à la location saisonnière.
Il faut donc vérifier le contrat de location et les garanties déjà souscrites.
15. Que couvre une assurance multirisques habitation ?
Une assurance multirisques habitation peut couvrir, selon le contrat :
- incendie ;
- explosion ;
- dégât des eaux ;
- vol ;
- vandalisme ;
- bris de glace ;
- catastrophe naturelle ;
- responsabilité civile ;
- recours des voisins et des tiers ;
- dommages aux biens personnels ;
- assistance ;
- protection juridique.
Toutes les garanties ne sont pas automatiques.
Il faut lire :
- les exclusions ;
- les plafonds d’indemnisation ;
- les franchises ;
- les délais de déclaration ;
- les conditions de sécurité ;
- les pièces justificatives à fournir.
16. Que faire si l’assureur résilie le contrat ?
Si l’assureur résilie le contrat, le locataire doit rapidement souscrire une nouvelle assurance.
Il ne doit pas rester sans couverture.
Il est conseillé de :
- demander une attestation au nouvel assureur ;
- transmettre l’attestation au propriétaire ;
- conserver la preuve d’envoi ;
- éviter toute interruption entre les deux contrats.
Si le locataire ne trouve pas d’assurance, il peut contacter plusieurs assureurs ou solliciter un courtier.
17. Que faire après un sinistre ?
En cas de sinistre, il faut agir vite.
Le locataire ou le propriétaire doit généralement :
- sécuriser les lieux ;
- limiter l’aggravation des dommages ;
- prévenir les voisins si nécessaire ;
- prendre des photos ;
- conserver les justificatifs ;
- déclarer le sinistre à son assureur dans les délais ;
- informer le propriétaire ou le syndic selon la situation ;
- ne pas jeter les biens endommagés avant accord de l’assureur.
Le délai et les formalités dépendent du contrat et du type de sinistre.
18. Modèle de demande d’attestation d’assurance au locataire
Objet : Demande d’attestation d’assurance habitation
Madame, Monsieur,
Conformément à vos obligations de locataire, je vous remercie de bien vouloir me transmettre une attestation d’assurance habitation couvrant les risques locatifs du logement situé [adresse].
Cette attestation doit être en cours de validité.
Je vous remercie de me l’adresser dans les meilleurs délais.
À défaut de transmission, je me réserve la possibilité d’engager les démarches prévues par la loi.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]19. Modèle de mise en demeure avant assurance pour compte du locataire
Objet : Mise en demeure de fournir une attestation d’assurance habitation
Madame, Monsieur,
Vous êtes locataire du logement situé [adresse], en vertu d’un bail signé le [date].
À ce jour, malgré ma demande, vous ne m’avez pas transmis d’attestation d’assurance habitation couvrant les risques locatifs.
Je vous mets donc en demeure de me communiquer une attestation d’assurance en cours de validité dans un délai d’un mois à compter de la réception du présent courrier.
À défaut de régularisation dans ce délai, je pourrai souscrire une assurance pour votre compte, récupérable auprès de vous dans les conditions prévues par la loi.
Je vous rappelle que cette démarche entraînera le remboursement de la prime d’assurance correspondante, éventuellement majorée dans la limite autorisée, par douzième à chaque paiement du loyer.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]20. Modèle de courrier du locataire transmettant l’attestation
Objet : Transmission de mon attestation d’assurance habitation
Madame, Monsieur,
Veuillez trouver ci-joint mon attestation d’assurance habitation couvrant les risques locatifs du logement situé [adresse].
Cette attestation est valable pour la période du [date] au [date].
Je vous remercie d’en accuser réception.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]Questions fréquentes sur l’assurance habitation obligatoire
L’assurance habitation est-elle obligatoire pour un locataire ?
Oui. Le locataire d’un bail d’habitation doit au minimum assurer le logement contre les risques locatifs.
Quels risques doivent être couverts au minimum ?
Les risques locatifs couvrent au minimum les dommages causés au logement par incendie, explosion ou dégât des eaux.
Le propriétaire peut-il demander une attestation tous les ans ?
Oui. Le locataire doit fournir l’attestation lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du propriétaire ou de l’agence.
Le propriétaire peut-il expulser un locataire sans assurance ?
Il ne peut pas l’expulser directement. Il doit suivre une procédure, faire délivrer un commandement si le bail contient une clause résolutoire, puis saisir le juge.
Le propriétaire peut-il assurer le logement à la place du locataire ?
Oui, après mise en demeure restée sans effet pendant un mois. Il peut ensuite récupérer le coût auprès du locataire.
Le propriétaire occupant doit-il s’assurer ?
S’il est copropriétaire, il doit au moins souscrire une assurance responsabilité civile. S’il occupe une maison individuelle hors copropriété, ce n’est pas légalement obligatoire, mais fortement recommandé.
Le propriétaire bailleur doit-il prendre une assurance PNO ?
Elle est obligatoire au moins en responsabilité civile pour un logement en copropriété. Hors copropriété, elle n’est pas toujours obligatoire mais reste fortement recommandée.
Une assurance risques locatifs couvre-t-elle les biens du locataire ?
Pas forcément. Pour couvrir ses meubles, appareils, vêtements et objets personnels, le locataire doit souscrire une garantie plus complète, souvent dans une multirisques habitation.
À retenir
- Le locataire doit assurer le logement contre les risques locatifs.
- L’attestation doit être fournie à la remise des clés puis chaque année si le propriétaire la demande.
- Les risques locatifs couvrent incendie, explosion et dégât des eaux.
- Cette garantie minimale ne couvre pas forcément les biens personnels du locataire.
- Le propriétaire peut agir si le locataire ne fournit pas d’attestation.
- Il peut demander la résiliation du bail ou souscrire une assurance pour le compte du locataire.
- Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser après commandement ou mise en demeure.
- Le propriétaire en copropriété doit au moins être assuré en responsabilité civile.
- L’assurance PNO est fortement recommandée pour les bailleurs.
- Sans assurance, le coût d’un sinistre peut être très lourd.
