Sous-location et Airbnb : ai-je le droit de louer mon logement ?

En bref. Vous voulez sous-louer votre logement ou le mettre sur Airbnb ? Si vous êtes locataire, l’accord écrit du propriétaire est presque toujours indispensable : sans autorisation, vous risquez la résiliation du bail, la restitution des sommes perçues et des dommages-intérêts. Si vous êtes propriétaire, vous devez respecter les règles locales (enregistrement, limite de jours, changement d’usage), de copropriété et de fiscalité — un cadre nettement renforcé depuis la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024.

Réponse courte : oui, mais sous conditions

Vous êtes locataire : vous ne pouvez pas sous-louer librement, même quelques nuits sur Airbnb. Il faut en principe l’accord écrit du propriétaire, portant à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer.
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale : vous pouvez louer ponctuellement, mais vous devez respecter les règles locales (déclaration avec numéro d’enregistrement, limite annuelle de 90 à 120 jours selon la commune) et déclarer vos revenus.
C’est une résidence secondaire : les règles sont souvent plus strictes. Dans de nombreuses communes, une autorisation de changement d’usage est nécessaire, avec des sanctions pouvant atteindre 100 000 € par logement.

1. Sous-louer, ça veut dire quoi ?

La sous-location consiste, pour un locataire, à louer tout ou partie du logement qu’il occupe à une autre personne. Cela peut être :

louer une chambre à un étudiant ;
louer son appartement pendant les vacances ;
publier son logement sur Airbnb, Booking ou une autre plateforme ;
mettre le logement à disposition contre rémunération, même pour quelques jours.

Le fait que la location soit courte, occasionnelle ou faite via une plateforme ne change rien : si vous êtes locataire, vous n’êtes pas propriétaire du logement, et la location à un tiers reste une sous-location.

2. Je suis locataire : puis-je mettre mon logement sur Airbnb ?

En principe, non — pas sans accord écrit. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : le locataire ne peut ni céder son bail, ni sous-louer son logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Deux conditions s’imposent donc :

l’accord écrit du propriétaire sur le principe de la sous-location ;
son accord sur le montant du loyer demandé au sous-locataire.

Le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que vous payez vous-même.

Exemple. Vous louez un appartement de 60 m² pour 1 200 € par mois, soit 20 €/m². Vous ne pouvez pas sous-louer la chambre ou le logement à un prix qui reviendrait à facturer plus de 20 €/m².

3. Mon bail interdit la sous-location : puis-je quand même demander ?

Vous pouvez toujours demander, mais le propriétaire peut refuser : son accord ne se présume pas et ne peut pas vous être imposé.

Avant toute démarche, vérifiez :

votre bail ;
le règlement de copropriété ;
les règles de votre commune ;
les règles propres à la location touristique.

Et attention : même si le bail ne dit rien, cela ne signifie pas que la sous-location est libre. L’accord écrit du bailleur reste nécessaire.

4. Que risque le locataire qui sous-loue sans autorisation ?

Les risques sont importants. Le propriétaire peut demander :

la résiliation du bail ;
l’expulsion du locataire ;
la restitution des sous-loyers perçus ;
des dommages-intérêts si un préjudice est démontré.

Sur la restitution, la Cour de cassation a posé un principe sévère : sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727, sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil). Le locataire peut donc être condamné à reverser les sommes encaissées — parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros. En pratique, certaines juridictions déduisent toutefois les loyers que le locataire a continué de payer pendant la période de sous-location.

À retenir. Sous-louer sans autorisation n’est pas une simple entorse au bail : cela peut coûter très cher.

Cas particulier du logement social (HLM). La sous-location d’un logement social est interdite. La sous-louer, même ponctuellement, expose à la résiliation du bail et à des sanctions spécifiques. Cette fiche concerne principalement le parc privé.

5. Je suis propriétaire de ma résidence principale : puis-je louer sur Airbnb ?

Oui, mais sous conditions. Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Vous devez notamment vérifier et respecter :

la déclaration avec numéro d’enregistrement (voir l’encadré ci-dessous) ;
la limite annuelle de location : 120 jours par an, que votre commune peut abaisser à 90 jours par délibération motivée depuis le 1er janvier 2025 (article L. 324-1-1 du Code du tourisme) ;
le règlement de copropriété, s’il autorise les locations touristiques ;
la taxe de séjour, le cas échéant ;
la déclaration de vos revenus aux impôts.

Le dépassement de la limite annuelle est sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 15 000 € (montant relevé de 10 000 à 15 000 € par la loi Le Meur).

Nouveau : un enregistrement généralisé. Jusqu’ici, le numéro d’enregistrement n’était exigé que dans certaines communes. La loi Le Meur généralise la déclaration avec numéro d’enregistrement à tous les meublés de tourisme — résidence principale comprise —, via un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026. Le défaut d’enregistrement est sanctionné par une amende administrative pouvant atteindre 10 000 €. Renseignez-vous auprès de votre commune avant de publier votre annonce.

6. Je suis propriétaire d’une résidence secondaire : puis-je la louer sur Airbnb ?

Oui, mais les démarches sont souvent plus lourdes.

L’autorisation de changement d’usage. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que dans les communes qui l’ont décidé (articles L. 631-7 et L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation), transformer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’une compensation (créer une surface d’habitation équivalente ailleurs).

Les exigences énergétiques (DPE). Depuis 2025, toute nouvelle mise en location en meublé de tourisme soumise à autorisation de changement d’usage suppose un DPE classé entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D. Le non-respect de ces règles est puni d’une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.

Les sanctions du changement d’usage illicite. Elles sont lourdes : une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement (article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, montant relevé de 50 000 à 100 000 € par la loi Le Meur), une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation, et l’obligation de remettre le local à usage d’habitation. En cas de fausse déclaration ou de dissimulation, des sanctions pénales sont prévues (article L. 651-3 : un an d’emprisonnement et 80 000 € d’amende). L’absence de déclaration en mairie est par ailleurs sanctionnée d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.

7. Et en copropriété ?

Il faut toujours vérifier le règlement de copropriété : certains interdisent les activités commerciales ou les locations touristiques, et cette interdiction s’impose au copropriétaire.

Deux apports récents :

les règlements de copropriété établis à partir du 21 novembre 2024 doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés ou non ;
la loi Le Meur permet désormais à une copropriété de décider d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers (au lieu de l’unanimité auparavant). Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic.

Même propriétaire, vous ne pouvez donc pas toujours faire ce que vous voulez de votre lot.

8. Dois-je déclarer les revenus Airbnb ?

Oui. Les revenus tirés d’une location meublée ou touristique relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être déclarés. Les plateformes transmettent généralement un récapitulatif annuel et déclarent les montants à l’administration fiscale.

Le régime fiscal a été nettement durci par la loi Le Meur (pour les revenus perçus en 2025, déclarés en 2026) :

meublé de tourisme non classé : régime micro-BIC possible si les recettes ne dépassent pas 15 000 €, avec un abattement de 30 % ;
meublé de tourisme classé (et chambres d’hôtes) : régime micro-BIC possible jusqu’à 77 700 €, avec un abattement de 50 % ;
au-delà de ces seuils, le régime réel s’applique : déduction des charges réelles et des amortissements, mais comptabilité plus exigeante (l’accompagnement d’un expert-comptable est conseillé).

À cela s’ajoutent :

des cotisations sociales si vos recettes de location meublée de courte durée dépassent 23 000 € par an ;
pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel, la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente — une nouveauté de la loi Le Meur qui réduit l’avantage du dispositif.

La taxe de séjour peut également s’appliquer ; elle est souvent collectée directement par la plateforme.

Que faire concrètement avant de sous-louer ou de publier une annonce ?

Avant toute annonce, vérifiez :

votre statut : locataire ou propriétaire ;
votre bail et, si vous êtes locataire, l’accord écrit du propriétaire ;
le règlement de copropriété ;
les règles de votre commune (changement d’usage, quotas, zones réservées) ;
l’obligation de déclaration et d’enregistrement ;
la limite annuelle de jours ;
les exigences de DPE le cas échéant ;
la déclaration fiscale de vos revenus.

En cas de doute, mieux vaut consulter votre mairie, un notaire, un avocat ou un expert-comptable avant de vous lancer.

À retenir

Un locataire ne peut pas sous-louer librement : l’accord écrit du propriétaire est indispensable (loi du 6 juillet 1989).
Airbnb est une forme de sous-location ou de location touristique.
Le loyer de sous-location ne doit pas dépasser le loyer principal au m².
Sans autorisation, le locataire risque la résiliation du bail et la restitution des sous-loyers au propriétaire (fruits civils).
La location d’une résidence principale est limitée à 120 jours (90 dans certaines communes depuis 2025) ; le dépassement est puni jusqu’à 15 000 €.
La déclaration avec numéro d’enregistrement est généralisée à tous les meublés de tourisme, au plus tard le 20 mai 2026.
Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est souvent nécessaire ; le manquement est puni jusqu’à 100 000 € par logement.
En copropriété, les meublés de tourisme peuvent désormais être interdits à la majorité des deux tiers.
Le régime fiscal a été durci : micro-BIC à 30 % / 15 000 € (non classé) ou 50 % / 77 700 € (classé), puis régime réel.

Textes et références principaux

Loi du 6 juillet 1989 : art. 2 (résidence principale), art. 8 (sous-location, accord écrit du bailleur).
Code civil : art. 546 et 547 (accession, fruits civils).
Code du tourisme : art. L. 324-1-1 (déclaration, enregistrement, limite de jours, sanctions), art. L. 324-2-2 (DPE).
Code de la construction et de l’habitation : art. L. 631-7 et L. 631-9 (changement d’usage), L. 651-2 (amende civile jusqu’à 100 000 €), L. 651-3 (sanctions pénales).
Code général des impôts : art. 50-0 (régime micro-BIC).
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (« loi Le Meur ») : généralisation de l’enregistrement, limite à 90 jours, DPE, copropriété, fiscalité.
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727 (restitution des sous-loyers au bailleur).