La déclaration dépend surtout d’une distinction essentielle :
- location vide / non meublée : revenus fonciers ;
- location meublée classique : bénéfices industriels et commerciaux, souvent LMNP ;
- location courte durée type Airbnb : location meublée touristique, avec des règles fiscales et administratives spécifiques.
1. Location vide : revenus fonciers
Si vous louez un logement vide, les loyers sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. L’administration fiscale précise que la location d’un logement vide relève des revenus fonciers.
Vous avez deux régimes possibles.
Option 1 : le micro-foncier
Vous pouvez relever du micro-foncier si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €.
Dans ce cas :
- vous déclarez le montant brut des loyers encaissés ;
- l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % ;
- vous êtes donc imposé sur 70 % des loyers ;
- vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.
Exemple
Vous avez encaissé 10 000 € de loyers nus.
- loyers déclarés : 10 000 € ;
- abattement automatique : 30 %, soit 3 000 € ;
- revenu imposable : 7 000 €.
Ce régime est simple, mais il peut être défavorable si vous avez beaucoup de charges.
Option 2 : le régime réel foncier
Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, ou possible sur option si vous êtes en dessous. L’option pour le réel se fait en déposant une déclaration de revenus fonciers n° 2044 et engage en principe pour 3 ans.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire certaines charges :
- intérêts d’emprunt ;
- assurance emprunteur ;
- taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable ;
- frais de gestion ;
- assurance propriétaire non occupant ;
- travaux d’entretien et de réparation ;
- provisions de copropriété, avec régularisation ;
- frais de procédure ;
- diagnostics obligatoires.
Exemple
Vous avez encaissé 12 000 € de loyers nus.
Vous avez :
- 3 000 € d’intérêts d’emprunt ;
- 1 200 € de taxe foncière ;
- 800 € d’assurance et frais divers ;
- 2 500 € de travaux déductibles.
Total charges : 7 500 €.
Revenu foncier imposable :
- 12 000 € – 7 500 € = 4 500 €.
Ici, le réel est plus intéressant que le micro-foncier.
2. Location meublée classique : micro-BIC ou réel
Si vous louez un logement meublé, les revenus ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont imposés dans la catégorie des BIC : bénéfices industriels et commerciaux.
Pour déclarer une location meublée, il faut déposer une déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO en plus de la déclaration de revenus classique n° 2042.
Avant de déclarer : obtenir un numéro SIRET
Même si vous êtes un simple particulier en LMNP, vous devez déclarer le début de votre activité de location meublée sur le guichet unique de l’INPI afin d’obtenir un numéro SIRET. L’inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location.
Cette étape est souvent oubliée.
Option 1 : micro-BIC pour location meublée classique
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le régime micro-BIC s’applique en principe si les recettes de location meublée classique ne dépassent pas 77 700 € HT. L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 50 %.
Exemple
Vous louez un appartement meublé à l’année.
Vous avez encaissé 12 000 € de loyers.
- recettes déclarées : 12 000 € ;
- abattement : 50 %, soit 6 000 € ;
- bénéfice imposable : 6 000 €.
Vous ne déduisez pas vos charges au réel : elles sont réputées couvertes par l’abattement.
Option 2 : régime réel en meublé
Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées.
Il peut être intéressant si vous avez :
- beaucoup d’intérêts d’emprunt ;
- des frais de notaire ;
- des travaux ;
- des frais de gestion ;
- de l’assurance ;
- des charges de copropriété ;
- du mobilier ;
- des équipements ;
- de l’amortissement du bien et des meubles.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles si vous êtes au régime réel.
En pratique, le régime réel en meublé nécessite souvent un expert-comptable, car l’amortissement peut être très avantageux mais doit être correctement calculé.
3. Location Airbnb ou courte durée
Une location Airbnb est généralement une location meublée de tourisme.
Fiscalement, elle relève aussi des BIC, mais les règles du micro-BIC ont été durcies, surtout pour les meublés de tourisme non classés.
Airbnb non classé
Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du micro-BIC est de 15 000 € de chiffre d’affaires pour les revenus 2025, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
Exemple
Vous louez votre logement sur Airbnb et encaissez 8 000 €.
- recettes déclarées : 8 000 € ;
- abattement : 30 %, soit 2 400 € ;
- bénéfice imposable : 5 600 €.
Ce régime est moins favorable qu’avant pour les locations touristiques non classées.
Airbnb classé “meublé de tourisme”
Pour les meublés de tourisme classés, le seuil du micro-BIC est de 77 700 € pour les revenus 2025, avec un abattement de 50 %.
Exemple
Vous avez un meublé de tourisme classé et vous encaissez 20 000 €.
- recettes déclarées : 20 000 € ;
- abattement : 50 %, soit 10 000 € ;
- bénéfice imposable : 10 000 €.
Le classement peut donc avoir un intérêt fiscal, mais il suppose une démarche officielle de classement.
4. Résumé rapide des régimes
| Type de location | Catégorie fiscale | Régime simplifié | Abattement | Déclaration |
|---|---|---|---|---|
| Location vide | Revenus fonciers | Micro-foncier jusqu’à 15 000 € | 30 % | 2042 ou 2044 |
| Location vide au réel | Revenus fonciers | Réel | Charges réelles | 2044 |
| Meublé classique | BIC / LMNP | Micro-BIC jusqu’à 77 700 € | 50 % | 2042-C-PRO |
| Meublé classique au réel | BIC / LMNP | Réel | Charges + amortissements | 2031 + liasse, puis 2042-C-PRO |
| Airbnb non classé | BIC | Micro-BIC jusqu’à 15 000 € | 30 % | 2042-C-PRO |
| Airbnb classé | BIC | Micro-BIC jusqu’à 77 700 € | 50 % | 2042-C-PRO |
5. Quelles sommes déclarer ?
Il faut en principe déclarer les recettes brutes encaissées.
Pour une location classique, il s’agit notamment :
- des loyers encaissés ;
- des provisions ou charges non régularisées selon les cas ;
- des indemnités éventuellement reçues ;
- des loyers impayés récupérés.
Pour Airbnb ou une plateforme :
- il faut déclarer les montants bruts perçus ;
- la plateforme doit fournir un récapitulatif annuel des transactions ;
- il ne faut pas se limiter au montant “net” reçu si des frais de plateforme ont été prélevés.
Service-public précise qu’une plateforme de location doit fournir en janvier un document indiquant le montant brut des transactions de l’année passée.
6. Charges : que peut-on déduire ?
En micro
Vous ne déduisez rien vous-même.
L’administration applique automatiquement l’abattement :
- 30 % en micro-foncier ;
- 50 % en meublé classique ;
- 30 % en meublé de tourisme non classé ;
- 50 % en meublé de tourisme classé.
Les charges sont réputées comprises dans l’abattement.
Au réel
Vous pouvez déduire les charges admises fiscalement.
En location vide
Vous pouvez notamment déduire :
- intérêts d’emprunt ;
- travaux d’entretien et réparation ;
- assurance ;
- taxe foncière ;
- frais de gestion ;
- charges de copropriété déductibles.
En location meublée
Vous pouvez notamment déduire :
- intérêts d’emprunt ;
- assurance ;
- charges de copropriété ;
- frais de gestion ;
- frais de comptabilité ;
- mobilier ;
- équipements ;
- travaux ;
- amortissements.
Le réel est souvent plus intéressant en meublé, mais plus technique.
7. Airbnb : attention aux obligations non fiscales
La déclaration fiscale ne suffit pas toujours.
Pour une location courte durée, il peut aussi y avoir :
- déclaration en mairie ;
- numéro d’enregistrement ;
- autorisation de changement d’usage dans certaines villes ;
- limite de location de la résidence principale ;
- taxe de séjour ;
- règles de copropriété ;
- autorisation du propriétaire si vous êtes locataire.
Pour une résidence principale louée en courte durée, la plateforme doit désactiver l’annonce dès que le logement a été loué 120 jours dans l’année si la commune applique cette règle.
Pour une résidence secondaire transformée en meublé de tourisme, Service-public indique qu’il faut déclarer le meublé en mairie et que certaines communes exigent aussi une autorisation de changement d’usage.
8. Faut-il payer des cotisations sociales ?
Pas toujours.
Les revenus locatifs sont en général soumis :
- à l’impôt sur le revenu ;
- aux prélèvements sociaux.
Mais dans certains cas, surtout en location meublée ou touristique avec des recettes élevées, des cotisations sociales peuvent être dues.
Service-public précise que les cotisations sociales dépendent du type de logement meublé, du type de location et du montant des recettes, notamment au-delà de certains seuils comme 23 000 €.
9. Micro ou réel : que choisir ?
Le micro est souvent préférable si :
- vous avez peu de charges ;
- vous voulez une déclaration simple ;
- vous n’avez pas d’emprunt important ;
- vous ne voulez pas payer de comptable ;
- les abattements couvrent largement vos dépenses.
Le réel est souvent préférable si :
- vous avez un crédit immobilier ;
- vous avez beaucoup de charges ;
- vous avez fait des travaux ;
- vous avez acheté du mobilier ;
- vous avez des frais de copropriété importants ;
- vous louez en meublé et pouvez amortir le bien.
La bonne méthode consiste à comparer :
- l’abattement forfaitaire ;
- avec le total des charges réellement déductibles.
10. Exemples de choix
Exemple 1 : location vide avec peu de charges
Loyers annuels : 9 000 €
Charges réelles : 1 200 €
Micro-foncier :
- abattement 30 % = 2 700 € ;
- revenu imposable = 6 300 €.
Réel :
- revenu imposable = 9 000 € – 1 200 € = 7 800 €.
Ici, le micro-foncier est plus intéressant.
Exemple 2 : location vide avec travaux
Loyers annuels : 12 000 €
Charges et travaux déductibles : 8 000 €
Micro-foncier :
- abattement 30 % = 3 600 € ;
- revenu imposable = 8 400 €.
Réel :
- revenu imposable = 12 000 € – 8 000 € = 4 000 €.
Ici, le réel est plus intéressant.
Exemple 3 : meublé classique
Recettes : 15 000 €
Charges + amortissements potentiels : 11 000 €
Micro-BIC :
- abattement 50 % = 7 500 € ;
- bénéfice imposable = 7 500 €.
Réel :
- bénéfice imposable approximatif = 15 000 € – 11 000 € = 4 000 €.
Ici, le réel peut être plus intéressant.
11. Les erreurs fréquentes
Évitez de :
- déclarer une location meublée en revenus fonciers ;
- oublier la déclaration 2042-C-PRO pour un meublé ;
- oublier de créer un numéro SIRET en LMNP ;
- déclarer seulement le montant net Airbnb au lieu du brut ;
- confondre Airbnb classé et non classé ;
- oublier les règles de mairie pour les meublés touristiques ;
- choisir le micro sans comparer avec le réel ;
- passer au réel sans comprendre la durée d’engagement ;
- oublier les prélèvements sociaux ;
- déduire des charges alors que vous êtes au micro.
12. Modèle de message à l’administration fiscale
Bonjour,
Je souhaite déclarer des revenus locatifs et vérifier le régime applicable à ma situation.
Le logement est situé à [adresse ou commune].
Il s’agit d’une location [vide / meublée classique / meublée touristique type Airbnb].
Les recettes annuelles encaissées sont d’environ [montant] €.
Je souhaite savoir si je relève du régime [micro-foncier / micro-BIC / réel] et quelles cases doivent être complétées dans ma déclaration.
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Cordialement,
[Nom et prénom]
À retenir
- Location vide : revenus fonciers, micro-foncier ou réel.
- Location meublée classique : BIC, généralement LMNP, déclaration 2042-C-PRO.
- Airbnb non classé : micro-BIC limité à 15 000 € avec abattement de 30 %.
- Airbnb classé : micro-BIC possible jusqu’à 77 700 € avec abattement de 50 %.
- En meublé, il faut généralement obtenir un numéro SIRET.
- Le régime réel peut être très intéressant, surtout avec emprunt, travaux ou amortissement.
- Pour Airbnb, il faut aussi vérifier les obligations en mairie, la limite des 120 jours et la taxe de séjour.
