Charges locatives abusives : puis-je contester ?

Un locataire peut contester des charges locatives lorsqu'elles sont non récupérables, non justifiées, mal réparties ou disproportionnées. Le cadre est strict : seules les dépenses listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être mises à la charge du locataire, et leur récupération obéit à des règles précises de régularisation et de justification (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 23 et 25-10). En cas de désaccord, le locataire dispose de trois ans pour réclamer le remboursement d'un trop-versé.

Oui, vous pouvez contester. Notamment si :

le propriétaire ne fournit aucun justificatif ;
certaines dépenses ne figurent pas dans la liste limitative du décret du 26 août 1987 ;
la régularisation annuelle paraît excessive ;
la répartition entre locataires est incompréhensible ;
des travaux importants sont facturés au locataire ;
des frais de gestion ou d’agence sont intégrés aux charges ;
une taxe ou une dépense ne vous concerne pas ;
le forfait de charges (en meublé) est manifestement disproportionné.

Le propriétaire ne peut pas vous réclamer n’importe quelle dépense : la liste des charges récupérables est limitative.

1. Les charges locatives, c’est quoi ?

Les charges locatives sont des sommes payées par le locataire en plus du loyer. Elles correspondent à certaines dépenses avancées par le propriétaire pour le logement ou l’immeuble : eau froide, eau chaude collective, chauffage collectif, entretien et électricité des parties communes, ascenseur, entretien des espaces verts, enlèvement des ordures ménagères, petites réparations liées aux équipements communs, salaire du gardien (dans certaines limites).

On les appelle aussi charges récupérables, car le propriétaire les paie d’abord, puis peut les récupérer auprès du locataire.

2. Le propriétaire peut-il tout refacturer au locataire ?

Non. La liste des charges récupérables est limitative et fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (pour les locations vides relevant de la loi du 6 juillet 1989). Toute charge non mentionnée dans ce décret reste à la charge exclusive du propriétaire, même si une clause du bail prévoit l’inverse : la clause est alors réputée non écrite.

En principe, les charges récupérables se limitent à :

les services rendus liés à l’usage du logement ou de l’immeuble ;
les dépenses d’entretien courant ;
les menues réparations sur les éléments d’usage commun ;
les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement (typiquement, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

À l’inverse, les grosses réparations, les travaux d’amélioration, le ravalement de façade, la réfection de toiture, les frais de gestion locative ou d’agence, les honoraires du syndic et les frais administratifs du propriétaire ne sont pas récupérables.

3. Exemples de charges généralement récupérables

Peuvent notamment l’être, selon les cas et conformément au décret de 1987 : consommation d’eau ; chauffage collectif ; électricité des parties communes ; entretien de l’ascenseur ; nettoyage des parties communes ; entretien courant des espaces extérieurs ; produits d’entretien ; menues réparations des équipements communs ; taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; certaines dépenses liées au gardiennage ou à l’entretien de l’immeuble.

Tout dépend de la nature exacte de la dépense : une charge n’est pas récupérable simplement parce qu’elle concerne l’immeuble.

4. Exemples de charges contestables

Vous pouvez contester notamment : des frais de gestion du syndic ; des honoraires d’agence ; des frais de relance ; des frais administratifs du propriétaire ; des grosses réparations ; des travaux de rénovation ; des frais de remise en état importants ; des travaux de toiture ; un ravalement de façade ; des dépenses d’amélioration de l’immeuble ; des charges non justifiées ; des charges déjà comprises dans un forfait ; des charges réclamées deux fois ; une taxe d’ordures ménagères sans justificatif ; une régularisation très tardive et non expliquée.

La question à se poser est simple : la dépense figure-t-elle dans la liste limitative du décret du 26 août 1987 ?

5. Provisions sur charges ou forfait : quelle différence ?

Il existe deux systèmes, étroitement encadrés.

Les provisions sur charges (article 23 de la loi de 1989)

Le locataire paie chaque mois une avance sur charges. Une régularisation est ensuite faite au moins une fois par an :

si le locataire a trop payé, le propriétaire doit lui restituer le trop-perçu ;
s’il n’a pas assez payé, le propriétaire peut demander un complément, sur justification.

Les demandes de provisions doivent elles-mêmes être justifiées par la communication des résultats de la précédente régularisation ou, en copropriété et lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Le forfait de charges (article 25-10 pour le meublé, 25-13 pour le bail mobilité)

Le locataire paie une somme fixe prévue dans le bail. Pas de régularisation annuelle : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent demander de complément ou de remboursement. Le forfait peut être révisé chaque année comme le loyer.

Attention. Le forfait n’est pas libre. Il « ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (art. 25-10). Sa fonction n’est pas de gonfler le loyer pour contourner les règles d’encadrement. Surtout, le forfait n’est autorisé qu’en location meublée à usage de résidence principale ou dans le cadre d’un bail mobilité. En location vide (régime général), il est en principe interdit : le bailleur doit obligatoirement recourir aux provisions avec régularisation.

6. Le propriétaire doit-il faire une régularisation annuelle ?

Oui, lorsque les charges sont payées par provisions. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation au moins annuelle. Le propriétaire compare les provisions versées par le locataire et les dépenses réellement engagées.

Un mois avant la régularisation, le propriétaire doit communiquer au locataire :

le décompte des charges par nature ;
le mode de répartition entre les logements lorsque l’immeuble compte plusieurs logements ;
une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire collectifs.

Le locataire doit pouvoir comprendre ce qu’il paie.

Régularisation tardive — un droit utile. Lorsque la régularisation n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut, s’il en fait la demande, payer la régularisation par douzième (art. 23 de la loi de 1989, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014). Concrètement : la régularisation 2024 doit être faite avant le 31 décembre 2025 ; à défaut, le locataire peut exiger un étalement.

7. Peut-on demander les justificatifs ?

Oui. Les charges récupérables sont, aux termes mêmes de la loi, « exigibles sur justification ». Le locataire peut demander à consulter :

les factures ;
les contrats d’entretien ;
les relevés de consommation ;
les appels de charges de copropriété ;
les décomptes du syndic ;
l’avis d’imposition pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
les documents permettant de comprendre la répartition entre logements.

Les justificatifs doivent être tenus à la disposition du locataire pendant les six mois suivant l’envoi du décompte (art. 23 de la loi de 1989). Depuis le 1er septembre 2015, le bailleur doit également, à la demande du locataire, transmettre un récapitulatif des charges par voie postale ou dématérialisée.

8. Que faire si le propriétaire ne fournit pas les justificatifs ?

Si le propriétaire réclame des charges sans les justifier, vous pouvez contester. Commencez par demander par écrit : le décompte détaillé ; la nature des charges ; les justificatifs ; le mode de répartition ; le calcul du solde demandé.

Si le propriétaire ne répond pas, vous pouvez : relancer par lettre recommandée avec accusé de réception ; contacter l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) ; saisir la commission départementale de conciliation ; saisir le juge des contentieux de la protection.

Important. L’absence de justification expose le bailleur à voir sa demande rejetée. La charge de la preuve des charges récupérables pèse sur lui (Cass. 3e civ., 12 juin 2002, n° 00-22.448, et jurisprudence constante).

9. Peut-on refuser de payer les charges ?

Il faut être prudent. Si les charges sont prévues au bail, le locataire doit en principe payer les provisions ou le forfait courants. En revanche, un complément de régularisation injustifié peut être contesté.

Stratégie recommandée :

payer les sommes non contestées (loyer + provisions/forfait en cours) ;
demander les justificatifs par écrit ;
contester précisément les sommes litigieuses ;
conserver les preuves ;
saisir un organisme ou le juge si le désaccord persiste.

Arrêter totalement de payer expose à une procédure d’expulsion : à éviter sans avoir, au préalable, sécurisé sa position juridique.

10. Que faire en cas de régularisation très élevée ?

Une régularisation élevée n’est pas forcément abusive. Elle peut s’expliquer par une hausse du prix de l’énergie, une forte consommation d’eau, une augmentation des charges de copropriété, une erreur dans les provisions initiales (sous-évaluées dès le départ) ou un rattrapage sur plusieurs années.

Mais elle doit être justifiée. Il faut vérifier l’année concernée ; les factures ; le mode de répartition ; les provisions déjà payées ; les charges réellement récupérables au sens du décret de 1987 ; les éventuels doublons ; les dépenses qui ne devraient pas être à votre charge.

Si la régularisation est tardive (au-delà de l’année civile suivant l’exigibilité), vous pouvez exiger un étalement par douzième (voir §6).

11. Peut-on contester après avoir payé ?

Oui. Le locataire qui a trop payé peut demander le remboursement du trop-versé pendant trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a raccourci le délai antérieur de cinq ans). Le point de départ est, en principe, la date à laquelle le locataire a eu connaissance des faits permettant l’exercice de son droit — typiquement, la date du décompte de régularisation.

Symétriquement, le bailleur dispose lui aussi de trois ans pour réclamer un complément de charges. Une régularisation portant sur des dépenses antérieures de plus de trois ans est donc en principe prescrite.

12. Et après le départ du logement ?

Le propriétaire peut encore procéder à une régularisation après le départ du locataire — c’est même fréquent en copropriété, où le décompte définitif n’est connu qu’après l’assemblée générale. Il peut, à ce titre, retenir une partie du dépôt de garantie, à condition de pouvoir justifier les sommes retenues.

Le locataire peut contester si : les sommes sont forfaitaires et non expliquées ; les justificatifs ne sont pas fournis ; les charges ne sont pas récupérables ; le propriétaire retient une somme disproportionnée ; la régularisation n’est jamais faite.

À noter. En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant l’arrêté annuel des comptes (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le solde du dépôt doit être restitué dans le mois suivant cet arrêté.

13. Comment contester concrètement ?

Procédez par étapes.

Étape 1 — Demander le détail au propriétaire : décompte par nature de charges ; justificatifs ; mode de répartition ; calcul du solde.

Étape 2 — Vérifier : comparez le bail, les provisions versées, les charges réclamées, la liste limitative du décret de 1987, les factures, la période concernée.

Étape 3 — Contester par écrit, précisément. Exemples : « Je conteste les frais de syndic, non récupérables au titre du décret du 26 août 1987 » ; « Je demande le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » ; « Je conteste le mode de répartition, qui n’est pas expliqué » ; « Je demande le remboursement du trop-perçu ».

Étape 4 — Chercher une solution amiable : ADIL ou commission départementale de conciliation (saisine gratuite, par lettre simple — c’est une étape souvent utile avant le juge).

Étape 5 — Saisir le juge des contentieux de la protection (depuis la réforme de 2020, c’est ce juge, au sein du tribunal judiciaire, qui est compétent pour les litiges relatifs aux baux d’habitation). Le juge peut condamner le propriétaire à restituer les sommes indûment perçues.

14. Exemple de courrier de contestation

Objet : Contestation des charges locatives — recommandé avec AR

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du logement situé [adresse], donné à bail le [date].

Vous m’avez adressé, le [date], une demande de régularisation de charges d’un montant de [montant] € pour la période [période].

Après examen du décompte transmis, je conteste tout ou partie de cette somme pour les raisons suivantes : [absence de justificatifs / charge non récupérable au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987 / erreur de répartition / doublon / dépenses prescrites…].

Conformément à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous demande de me transmettre l’ensemble des justificatifs permettant de vérifier les charges réclamées : factures, appels de charges de copropriété, décompte du syndic, avis relatif à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et mode de répartition entre les logements.

Dans l’attente de ces éléments, je vous remercie de suspendre toute demande de paiement complémentaire sur les sommes contestées.
[Le cas échéant : « La régularisation n’ayant pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année d’exigibilité, je demande, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, un paiement échelonné par douzième. »]
À défaut de réponse satisfaisante, je me réserve la possibilité de saisir l’ADIL, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection.

Cordialement, [Nom et prénom] — [Date]

15. Les erreurs à éviter

Évitez de : payer une régularisation importante sans demander le détail ; contester oralement sans trace écrite ; arrêter totalement de payer le loyer (très risqué, et inutile : seules les sommes litigieuses peuvent être suspendues, et encore en sécurisant juridiquement la démarche) ; confondre loyer et charges ; attendre trop longtemps (la prescription triennale court) ; oublier de demander les justificatifs ; ne pas vérifier si le bail prévoit un forfait (en location vide, c’est en principe interdit hors colocation) ; accepter des frais de gestion comme charges récupérables ; ne pas vérifier la période concernée ; ne pas conserver les preuves de paiement.

Checklist pratique

Avant de contester :

relisez le bail (provisions ou forfait, périmètre des charges) ;
récapitulez les provisions déjà versées ;
demandez et examinez le décompte annuel ;
demandez et examinez les justificatifs ;
vérifiez la période concernée et les éventuels doublons ;
comparez avec la liste limitative du décret du 26 août 1987 ;
vérifiez la TEOM (justifiée par l’avis d’imposition foncier) ;
vérifiez le mode de répartition entre logements ;
conservez tous les courriers ;
agissez dans le délai de trois ans.

À retenir

Le propriétaire ne peut pas facturer n’importe quelle dépense : la liste des charges récupérables est limitative, fixée par le décret du 26 août 1987.
Les charges récupérables sont exigibles sur justification (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989).
En cas de provisions, une régularisation annuelle est obligatoire ; un décompte détaillé doit être adressé un mois avant.
Si la régularisation est tardive (au-delà de l’année civile suivante), le locataire peut payer par douzième.
Les justificatifs doivent être consultables pendant six mois après le décompte.
Le forfait de charges n’est autorisé qu’en meublé ou bail mobilité, et ne doit pas être manifestement disproportionné.
Le délai de contestation et de remboursement est de trois ans (art. 7-1 de la loi de 1989, loi ALUR).
Il faut contester par écrit, conserver les preuves et, en cas de blocage, saisir l’ADIL, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection.

Textes et références principaux

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : art. 7-1 (prescription triennale, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014), art. 22 (dépôt de garantie, retenue de 20 % en copropriété), art. 23 (charges récupérables, régularisation, justification, paiement par douzième), art. 25-10 (forfait de charges en location meublée), art. 25-13 (bail mobilité).
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste limitative des charges récupérables.
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) : raccourcissement de la prescription à 3 ans, paiement par douzième en cas de régularisation tardive, récapitulatif des charges sur demande, forfait en meublé.
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 12 juin 2002, n° 00-22.448 (charge de la preuve des charges récupérables sur le bailleur) ; jurisprudence constante sur le caractère non écrit des clauses contraires à la liste limitative du décret de 1987.